Umurbey Mahallesi Analizi
Konum ve Genel Özellikler: Umurbey, Gemlik ilçe merkezinin güneydoğusunda yer alan, tarihi dokusuyla tanınan bir mahalledir. 6360 sayılı büyükşehir yasası öncesi köy statüsünde olan Umurbey, 2014 sonrası mahalleye dönüşmüştür. Konum olarak Gemlik–Orhangazi karayoluna yakın, hafif eğimli bir vadi içinde kuruludur. Tarihsel önemi büyüktür; Türkiye Cumhuriyeti’nin 3. Cumhurbaşkanı Celal Bayar’ın doğduğu yer olan Umurbey, kentsel sit alanı ilan edilmiştir. Mahallede Celal Bayar’ın anı evi ve müzesi bulunmaktadır. Doğal olarak zeytinlikler, bahçeler ve kırsal yaşam izleri mahallede görülür. Nüfusu diğer mahallelere kıyasla azdır ve sakin bir çevre sunar.
İmar Planı Durumu: Umurbey Mahallesi’nin yerleşik alanı, Koruma Amaçlı İmar Planı ile kontrol edilmektedir. Bursa Kültür Varlıkları Koruma Kurulu kararıyla mahalle merkezindeki belli bir bölge (özellikle geleneksel mimari dokunun olduğu kısım) kentsel sit olarak tescillenmiştir. Bu doğrultuda 1/1000 ölçekli Umurbey Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı hazırlanmış ve yürürlüğe girmiştir. Gemlik Belediyesi, 2025 yılına dek bu plan üzerinde bazı revizyonlar yapmıştır; örneğin Haziran 2025’te Celal Bayar evlerinin bulunduğu kentsel sit alanına ilişkin plan hükümlerinde değişiklik yapılmıştırgemlik.bel.tr. Plan Notları: Koruma amaçlı planın notlarına göre, sit alanı içerisinde yapılaşma şartları geleneksel dokuya uygun olacak şekilde sıkı kurallara bağlanmıştır. Tescilli sivil mimari örneklerinin bulunduğu parsellerde ancak restorasyon veya kurul onaylı rekonstrüksiyon yapılabilir; yeni yapılaşma ise cephe stili, kat adedi, çatı formu vb. açılardan eski dokuya uygun olmak zorundadır. Genellikle 2 kattan fazla yapılaşmaya izin verilmez ve modern mimari unsurlar kısıtlanır. Sit alanı dışında kalan kısımlarda ise Gemlik Revizyon İmar Planı hükümleri geçerlidir. Umurbey’in çevresinde, özellikle kuzey ve batı yönlerinde, planlı gelişme alanları belirlenmiştir. Örneğin, 2018 yılında Bursa Büyükşehir Belediyesi Umurbey’de bazı parsellere yönelik 1/5000 nazım imar planı düzenlemesi yapmıştır (1970 ada 3-4 parselleri kapsayan plan ile küçük bir ek yerleşim alanı getirildiğine dair kayıt vardır). Mahallenin güneyindeki geniş zeytinlik ve tarım alanları ise nazım planda tarımsal nitelikli olarak korunmuştur. İmar Sınırı: Umurbey’in yerleşik kısmı imar planı sınırı içerisindedir. Bu alan içinde konut imarlı parseller mevcut olup bir kısmı müstakil ev veya villa yapımına uygundur. Mahalle çevresinde ise imar sınırı hemen bitiminde geniş tarlalar uzanır. Bu tarlalardan bazıları imar planına çok yakın konumda olduğundan yatırımcılar tarafından gelecekte imara açılma beklentisiyle takip edilmektedirgemlikemlak.org. Nitekim Umurbey, Gemlik’te imara yakın tarla yatırımı açısından adı sık geçen bir bölgedir; imar belirsizliği mevcut olsa da orta-uzun vadede plan değişikliği ihtimali yatırımcıyı cezbetmektedirgemlikemlak.org.
Altyapı ve Ulaşım: Umurbey, Gemlik–Bursa D575 karayoluna yaklaşık 1 km mesafede yer alır ve mahalleye stabilize bir bağlantı yolu ile ulaşılır. Son yıllarda yol standardı iyileştirilmiş olup asfalt kaplama yapılmıştır. Mahalle içinde cadde ve sokaklar dardır; tarihi doku nedeniyle yollar organik bir yapı sergiler. Su ve elektrik altyapısı uzun zamandır mevcuttur (köy zamanından beri). Kanalizasyon konusunda ise 2020’lere kadar fosseptik/sızdırma çözümleri kullanıldığı, ancak BUSKİ tarafından kademeli kanalizasyon şebekesi inşa edildiği bilinmektedir. Nitekim Gemlik Belediyesi, Umurbey ve çevresindeki mahallelerde yağmur suyu ve kanal hatlarını ayırma çalışmaları yürütmüştür. 2023 yılında Umurbey’de yağmur suyu drenaj hatları inşa edilerek taşkın riskine karşı önlem alınmış, kanalizasyon altyapısı güçlendirilmiştirinstagram.com. Doğalgaz: Şu an için Umurbey’de doğalgaz şebekesi bulunmamaktadır; yakın gelecekte nüfusa ve talebe bağlı olarak genişleme planına alınabilir. Telekomünikasyon altyapısı (internet, telefon) standardı, mahalle merkezinde iyi düzeyde olsa da çevre kırsalda sınırlı olabilmektedir. Genel olarak altyapı, küçük bir yerleşim olması nedeniyle şehir merkezine göre kısıtlı olmakla birlikte temel gereksinimleri karşılamaktadır.
Mülkiyet ve Parsel Yapısı: Umurbey mahalle merkezinde parselasyon, eski köy yerleşimine dayandığından düzensiz ve küçük parseller halindedir. Birçok yapı adası içinde hisseli mülkiyetli parseller olabildiği gibi, özellikle koruma amaçlı tescilli yapıların bulunduğu parsellerde tapu intikalleri dikkat ister. Yine de mahalle içindeki konut imarlı arsaların önemli kısmı tek tapu şeklindedir ve satışa konu olabilmektedirgemlikemlak.org. Mahalle dışındaki tarla ve zeytinliklerde ise hisseli tapu sık görülür. Büyük ailelere ait geniş araziler, miras paylaşımı görmemiş olabilir. Bu durum, yatırımcı için risk arz eder: Her bir hissedarın önalım hakkı bulunması, satışı zorlaştırabilir. Umurbey’de özellikle zeytinlik vasıflı arazilerde kadastro kökenli sorunlar olabildiği, kadastro hatalarının ancak dava ile düzeltilebildiği bilinmektedir. Kamu mülkiyeti: Mahalle civarında hazine arazisi nispeten azdır, çoğu yer özel mülkiyettir. Ancak okul, cami gibi kullanımda olan bazı alanlar kamuya aittir.
Afet ve Risk Durumu: Gemlik ilçesinin genel deprem riski Umurbey için de geçerlidir. Mahalle, aktif fay hattının hemen üzerinde değildir fakat yaklaşık 5 km kuzeyinden İznik-Gemlik fay segmenti geçmektedirgemlikemlak.org. Bu yakınlık sebebiyle büyük bir depremde kuvvetli sarsıntı yaşanacaktır. Zemini, mahalle içi kısımda kısmen kayalık ve serttir (İznik Metamorfikleri’ne ait birimler güneydoğu kesimde yüzeylenir); bu sağlam zemin, yumuşak ovaya kıyasla avantaj sağlargemlikemlak.org. Ancak mahalle çevresindeki yamaçlarda eğim %10-20 civarındadır ve yüzeysel toprak tabakalarında heyelan potansiyeli mevcuttur. Uzmanlar Gemlik’in özellikle kuzey yamaçlarında (Manastır, Hamidiye tarafları) risk belirtse de, Umurbey’in bulunduğu güneydoğu yamaçları görece daha stabildirgemlikemlak.org. Yine de, Umurbey çevresindeki önlemli alanlar plan notlarında ÖA-2.1 olarak tanımlanmış olabilir – bu durumda inşaat öncesi ayrıntılı zemin etüdü ve gerekiyorsa fore kazık, perde duvar gibi önlemler şarttırgemlikemlak.org. Sel ve taşkın riski: Umurbey Deresi, mahalle yakınından geçerek Gemlik’e doğru akar. Yağışlı sezonda su seviyesinin yükselmesi taşkın tehdidi oluşturabilir. 2010’lu yıllarda dere taşkınları yaşandığı ve tarım arazilerine zarar verdiği kaydedilmiştir. Buna karşı DSİ tarafından Umurbey Deresi’nde ıslah çalışmaları yapılmıştır (dere yatağı genişletme, taş duvar örme gibi). Ayrıca mahalle içindeki yağmur suyu hatlarının ayrıştırılması ile su baskını riski azaltılmıştırinstagram.com. Yangın riski: Umurbey kırsal bir alan olduğundan, özellikle yaz aylarında bahçelerde anız yakılması veya benzeri faaliyetler kontrolsüz yangına yol açabilir. Mahallede gönüllü itfaiye ekipmanları bulundurulmaktadır.
Yapılaşma Eğilimleri: Umurbey Mahallesi, bir kırsal yerleşim karakterini korumakla birlikte, son yıllarda müstakil konut talepleriyle karşılaşmaktadır. Kentsel sit alanı içi: Bu bölgede mevcut tarihi evlerin restorasyonu veya bakımsız olanların yenilenmesi şeklinde bir hareket gözleniyor. Bazı eski yapıların pansiyon, müze, kültür evi gibi fonksiyonlarla değerlendirilmesi söz konusu. Yeni inşaat yapmak zor olduğu için (Kurul onayı gerekiyor), sit alanı içinde emlak piyasası sınırlı ve özel alıcı kitlesine hitap ediyor. Sit alanı dışı: Umurbey çevresinde, özellikle Gemlik yoluna yakın kısımlarda, modern konut projeleri gündeme gelmeye başladı. Örneğin Yuvam Evleri olarak bilinen ve Umurbey sınırına yakın konumlanan müstakil villa tipi evler yapılmıştır (5+1 üç katlı villaların site içinde satıldığı ilanlar mevcuttur). Bu trend, Umurbey’in manzaralı ve sakin ortamını değerlendirmek isteyen müteahhitlerin, ada bazında projeler geliştirmesiyle sürüyor. Arsa Piyasası: Umurbey’de konut imarlı arsalar piyasada önemli yer tutuyorgemlikemlak.org. Bu arsalar genelde 300-1000 m² aralığında, 2 kat izni olan, köy yerleşik alanı sınırlarındaki parseller. Hem yerel halk hem de şehirden gelen alıcılar bu arsalara talip olabiliyor. Ayrıca zeytinlik araziler, hem tarım hem yatırım amaçlı elde tutuluyor; bazı alıcılar zeytinlik alıp hobi bahçesi veya ileride imar görür diye bekletiyor. Planlarda henüz imara açılmamış olsa da “gelişme potansiyeli olan tarla ve zeytinlikler” Umurbey ismiyle anılıyorgemlikemlak.org. Özetle, yapılaşma eğilimi düşük yoğunluklu konutlar şeklinde, mevcut dokuya saygılı projeler olarak belirmektedir.
Piyasa Dinamikleri (Umurbey): Umurbey Mahallesi, Gemlik genelinde hem imarlı arsa hem tarla yatırımcılarının ilgi duyduğu bir lokasyondur. Özellikle konut imarlı arsalar, hem yerleşim hem yatırım için değerlidir ve yüksek prim yapmaktadırgemlikemlak.org. Umurbey’deki imarlı arsaların m² fiyatları, deniz manzarası olmasa dahi (Gemlik körfezine kısmen tepelerden bakar) Gemlik ortalamasına yakın veya üstünde seyretmektedir. Zira sınırlı sayıda imarlı arsa vardır ve talep fazladır. Gemlik Emlak piyasası analizine göre Umurbey, konut imarlı arsa ve zeytinlik açısından zengin bir mahalledir; bunun yanı sıra “imara yakın tarlalar yatırımcılar için cazip olabilir” şeklinde not edilmektedirgemlikemlak.org. Yani orta vadede spekülatif kazanç bekleyen yatırımcı profili Umurbey’de aktiftir. Arz yönüyle, piyasada Umurbey’de satılık müstakil ev sayısı çok fazla değil, ancak arsa ilanları bulunmaktadır. Zeytinlik ilanları da mevcuttur. Talep yönüyle, bölgeyi tercih edenler daha çok doğal ve sakin ortam arayanlar ile geleceğe dönük arsa yatırımcılarıdır. Likidite, Kurşunlu kadar yüksek olmasa da makul düzeydedir. Özellikle küçük imarlı arsalar hızlı alıcı bulabilirken, büyük tarlalar daha uzun sürede satılabilir.
Umurbey’de Alıcı ve Satıcı Profili:
Alıcılar: Umurbey’e oturum amaçlı alıcılar genellikle mahalleye özgü sakin yaşam tarzına değer veren kesimdir. Köy havasında, bahçeli ev sahibi olmak isteyen Bursalılar veya Gemlik merkezindeki apartmandan kaçıp müstakil hayat arayanlar bu bölgeden yer alır. Yatırımcılar cephesinde ise Umurbey, imara yakın tarla avcısı yatırımcıların radarındadır. İleride imar çıkabilir beklentisiyle zeytinlik/tarla toplayan yatırımcılar vardır. Ayrıca arsa geliştirme niyetindeki küçük ölçekli müteahhitler, burada villa projeleri yapmak üzere arsa arayışındadır. Tarihi dokuyu seven, nostaljik amaçlı ev alan küçük bir koleksiyoner/müteşebbis kitlesi de (butik otel yapmak isteyen vb.) alıcı profiline eklenebilir.
Satıcılar: Satıcılar çoğunlukla yerel halk ve arazi sahipleridir. Uzun yıllardır elinde arazi tutan köylülerden, fiyatların cazip seviyelere geldiğini görüp satış yapmaya yönelenler olmuştur. Özellikle son 5 yılda arsa fiyatlarının yükselmesi, bazı ailelerin ellerindeki ek parselleri satmasına yol açmıştır. Ayrıca miras kalan ve kullanılmayan evler, bakımı zor geldiği için satılabilmektedir. Yatırım amaçlı daha önce tarla almış kişilerden de plan değişikliği olmazsa bir süre sonra elinden çıkaranlar olabilir. Son dönemde belediyenin kentsel sit uygulamaları ile evine tadilat yapamayan bazı mülk sahiplerinin de evlerini satıp bölgeden çıktığı gözlenmiştir (kısıtlar nedeniyle).
Umurbey: Kim, Neden Alır? Ne Zaman Satar? Risk ve Fırsatları
Kim alır? Umurbey’den gayrimenkul alanlar iki ana gruptur: (1) Köy yaşamı isteyen oturumcular – bahçeli evde yaşamak, sakin ve tarihi bir mahallede oturmak isteyenler. (2) Uzun vadeli arsa/arazi yatırımcıları – imara yakın tarla veya zeytinlik alıp yıllar içinde değer artışı bekleyenler. Ayrıca gurme turizm meraklıları (örneğin zeytinyağı üretimi, bağ evi turizmi gibi niş sektörlere girmek isteyenler) bu bölgedeki eski ev veya arazilere ilgi gösterebilir.
Neden alır? Oturumcular için başlıca neden, huzurlu çevre ve tarihi dokudur. Celal Bayar’ın köyü olarak bilinen bu yerde yaşamak bir prestij ve nostalji unsuru da taşır. Bahçe içinde ev sahibi olmak, küçük topluluk yapısı, temiz hava gibi avantajlar alım sebebidir. Yatırımcılar ise imar potansiyeli gördükleri için alır. Umurbey Gemlik’in güney gelişme yönünde kaldığından, bir gün planlar genişlerse yüksek getiri elde etmek mümkün olacaktır. Ayrıca Gemlik çevresine yatırımlar (sanayi, üniversite vb.) geldikçe, Umurbey’de arazi fiyatlarının artacağı beklentisiyle alım yapılır.
Ne zaman satar? Oturum amacıyla alanlar genelde uzun süre elde tutar; köy yaşamına alışıp nesiller boyu kalanlar olabilir. Yatırımcılar ise imar planı değişikliği olduğunda veya beklentileri karşılanmazsa belirli bir süre sonunda satar. Örneğin, bir yatırımcı 5-10 yıl ufuk koyarak tarla almışsa, bu süre sonunda hâlâ imar yoksa farklı fırsata yönelmek için satabilir. Son yıllarda Umurbey arsa fiyatları yükseldiği için, 2018-2019 gibi alan bazı yatırımcılar 2023-2024’te kârını alıp çıkmıştır. Diğer yandan, şehir merkezindeki dönüşüm projeleri tamamlandığında (Gemlik içindeki riskli bölge halkı yeni yer aradığında) talep artacağından, ileride talep patlağında değerlenen mülkleri satmak mantıklı olabilir.
En büyük risk: Umurbey’in en büyük riski, imar belirsizliğidir. İmara açık alanlar sınırlı olduğundan, imar dışındaki arazilerde yatırımın ne zaman karşılık bulacağı muğlaktır. Yatırımcı uzun süre beklemek zorunda kalabilir veya plan değişikliği hiç gelmeyebilir. Kentsel sit statüsü de bir risk unsuru; mevcut ev sahipleri için tadilat ve yeni inşaat süreçleri bürokrasi nedeniyle zordur. Ayrıca deprem riski her ne kadar zemini nispeten sağlam olsa da bölgesel bir gerçektir. Çok yakında olmasa bile fay hattına yakınlık tedirginlik yaratır. Likidite riski de sayılabilir: Umurbey, herkesin bildiği bir emlak lokasyonu olmadığından, satış zamanı alıcı bulmak Kurşunlu veya merkez mahalleler kadar hızlı olmayabilir. Son olarak, imara açılmamış zeytinliklerin bir kısmı Büyük Ova Koruma Alanı veya tarım dışına çıkarılamaz nitelikte olabilir; bu da o yatırımların geri dönüşünü riske atar.
En büyük fırsat: Umurbey’in fırsatı, gelecekteki gelişme potansiyelidir. Gemlik’in deprem riskli merkezi nüfusunun bir kısmı daha güvenli yerlere kayacaksa, Umurbey bu rezerv alanlardan biri olabilirbursadabugun.combursadabugun.com. Belediye başkanının açıklamasına göre Gemlik’te 2.630 hektarlık bir rezerv alan belirlenmiştir ve mevcut sahil bandındaki yoğunluk azaltılırken yeni yerleşim alanları kullanılacaktırbursadabugun.com. Umurbey bu rezerv alanlardan bir kısmını barındırabilir. Bu da ileride imarın genişleyeceğini gösteriyor. Ayrıca mahallede kırsal turizm (örneğin ekolojik tarım, müze ziyaretleri, yerel ürün satışları) geliştirme potansiyeli yüksektir. Doğru bir restorasyon hamlesiyle Umurbey, tarihi ve doğal kimliği sayesinde ziyaretçi çekebilir, bu da emlak değerlerini yükseltir. Arsa fiyatlarındaki mevcut düşüklik bir fırsat olarak görülebilir: Gemlik genel trendine göre daha uygun fiyata tarla/arazi alınabilecek nadir bölgelerden biri olması, yatırımcısına yüksek getiri fırsatı sunar. Son olarak, Gemlik–Bursa yoluna yakınlık, olası sanayi/genişleme projelerinde lojistik avantaj sağlayabilir (yakında bir organize sanayi bölgesi gelirse talep patlayabilir).
İmara Yakınlık Skoru – Umurbey:
Mesafe ve Konum (8/10): Umurbey, Gemlik merkeze yaklaşık 5 km mesafededir (arabayla 7-8 dakika). Bursa–İstanbul D575 karayoluna çok yakındır, bu yüzden erişilebilirlik avantajı vardır. Sahile kıyasla biraz içerde kalsa da Orhangazi ve Bursa yönüne bağlantısı iyidir. Konum puanı yüksek seviyededir.
Yol Cephesi ve Ulaşım Altyapısı (7/10): Umurbey’e ulaşan yol standartları orta düzeydedir; ana kara yoluna yakın olsa da son 1 km’lik giriş yolu köy yoludur. Mahalle içi yollar dar ve taş döşeme olabilmektedir. Bazı arsa ve tarlalar doğrudan yola cephesi olmadığı için hisseli yollar veya kadastro yolları üzerinden erişim gerekebilir. Yine de genel anlamda ulaşımı zor bir yer değildir.
Topoğrafya (7/10): Mahalle merkezi ve çevresi ılımlı eğimli bir arazidedir. Ova kadar düz değil ancak Manastır kadar da dik yamaçlar yoktur. Yapılaşmaya uygun alanlar mevcuttur. Eğimli bölgelerde temel için önlem gerekecek yerler kısıtlı. Topoğrafya puanı olumlu tarafta.
Altyapı (6/10): Temel altyapılar (yol, su, elektrik) vardır ancak şehir standardı değildir. Kanalizasyon sistemi yeni yeni tamamlanmakta, doğalgaz henüz yok. Altyapı yatırımı ihtiyaçları sürmektedir. Bu nedenle tam puan alamamaktadır.
Mülkiyet Temizliği (6/10): Umurbey’de mülkiyet yapısı karmadır. İmar içindeki arsaların bir kısmı net tapulu olsa da, diğer kısmında hissedar sorunları olabilir. İmar dışı arazilerde hisselilik yaygın. Mülkiyet temizliği puanı orta düzeyde kalıyor.
Plan Notu Riski (5/10): Mahalle sit alanı olduğu için plan notu kısıtları yoğundur. Bu, yatırımcının hareket alanını daraltır (örneğin aldığı eski evde tadilat yapmak uzun izin süreçlerine tabi). Ayrıca imar planı belirsizliği yüksek – imar dışı alanlar ne zaman açılır kestirilemiyor. Bu belirsizlik plan riski puanını düşürmektedir.
Afet Riski (7/10): Zeminin büyük kısmı sağlam kaya olduğundan depreme karşı görece avantajlıdır. Heyelan riski de sınırlıdır. Sel riski, yapılan altyapı iyileştirmeleriyle azaltılmıştır. Afet riski puanı bu yüzden görece yüksektir.
Likidite (5/10): Umurbey gayrimenkulleri piyasada biraz daha uzun sürede müşteri bulabilir. Bölgenin tanınırlığı az ve alıcı kitlesi sınırlı. Özellikle büyük arazilerde likidite düşüktür. Küçük konut arsaları makul sürede satılsa da genel likidite orta-alt seviyededir.
Genel Skor: 60/100. Umurbey Mahallesi, orta düzey imar/yatırım skoruna sahiptir. Konum ve zemin avantajları puanı yukarı çekse de, imar belirsizliği ve sınırlı altyapı gibi faktörler puanı aşağı çekmektedir. Bu skor, gelecek potansiyeli olan ancak yatırım yaparken dikkat ve sabır gerektiren bir bölgeye işaret eder.
