Türkiye’de Satılık Konut Piyasası 2025 Analizi

Reel Fiyatlar Geriliyor, Cari Fiyatlar Artışını Sürdürüyor

Yazar: Rasim Kılıç
Kaynak Verisi: BETAM & Sahibinden.com Ortak Konut Piyasası Göstergeleri (Ekim 2025)

1. Genel Görünüm

2025 yılı Eylül verilerine göre Türkiye’de konut piyasasında dikkat çekici bir tablo ortaya çıktı:
Nominal (cari) fiyatlar artmaya devam ederken, reel konut fiyatları (enflasyondan arındırılmış) düşüş trendini sürdürüyor.

Ülke genelinde reel konut fiyatı bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,7 geriledi.
Aynı dönemde İstanbul’da düşüş %1,8, İzmir’de %2,8 olurken, Ankara’da %3,5 artış yaşandı

satılık

.

Cari (nominal) fiyatlar ise yükselişini sürdürüyor:

• Türkiye ortalaması: 39.034 TL/m²

• İstanbul: 54.545 TL/m²

• Ankara: 31.944 TL/m²

• İzmir: 46.154 TL/m²

Yıllık cari fiyat artışı ülke genelinde %28,3, Ankara’da %37,9 ile zirvede.

2. Reel Konut Fiyatlarında Düşüş Devam Ediyor

2.1 Türkiye Genelinde Eğilim

Reel konut fiyat endeksi 2025 yılı boyunca kademeli olarak geriledi.
Eylül ayında endeks bir önceki aya göre 0,9 puan azalarak 154,0 seviyesine indi. Bu, konut fiyatlarındaki artışın enflasyon oranının gerisinde kaldığını gösteriyor.

2.2 Üç Büyük İlde Durum

• İstanbul: 152,5

• Ankara: 187,2

• İzmir: 163,9

Üç büyük ilde reel fiyatlar bir önceki aya göre sırasıyla 0,8 – 0,6 – 2,2 puan düşüş kaydetti.

Yıllık bazda reel fiyat değişimleri:

• İstanbul: -%1,8

• Ankara: %3,5

• İzmir: -%2,8

Bu tablo, Ankara’daki talebin göreceli olarak daha güçlü olduğunu gösteriyor

3. Cari Fiyatlar Artıyor, Ama Farklı Şehirlerde Hızlar Değişiyor

Türkiye genelinde satılık konut m² fiyatı Eylül 2025 itibarıyla %2,6 artışla 39.034 TL oldu.
İstanbul’da artış %2,7, Ankara’da %2,9, İzmir’de ise %1,9 seviyesinde.

En Hızlı Artış Gösteren İller

1. Diyarbakır – %58,2

2. Manisa – %41,4

3. Samsun – %40,6

4. Erzurum – %39,7

5. Denizli – %38,4

En Yavaş Artış Gösteren İller

1. Hatay – %18,1

2. Malatya – %19,2

3. Muğla – %21,5

4. Mersin – %24,9

5. Tekirdağ – %25,1

Bu veriler, bölgesel farklılıkların yüksek olduğunu, özellikle Doğu ve İç Anadolu şehirlerinin fiyat artışında öne çıktığını gösteriyor

4. Talep Endeksi ve Piyasa Canlılığı

Konut talebi, sahibinden.com’un veri setiyle oluşturulan bileşik bir göstergeden hesaplanıyor:
İlan görüntüleme, favoriye ekleme, mesajlaşma, telefon aramaları ve sayfa görüntüleme istatistikleri gibi alt göstergeler birleştirilerek 2020 Nisan=100 baz alınmıştır.

Eylül 2025 Verisi:

• Talep endeksi, bir önceki aya göre %3,6 azaldı.

• Ancak geçen yılın aynı ayına göre %5,2 daha yüksek.

Bu durum, mevsimsel bir durgunluğa rağmen talebin geçen yıla kıyasla toparlandığını işaret ediyor.

5. Satış Süreleri Uzuyor

Bir diğer kritik veri, ilanların ortalama yayında kalma süresi (kapatılan ilan yaşı).
Eylül 2025’te Türkiye genelinde ortalama 59,6 gün oldu.

Şehir bazında:

• İstanbul: 61,3 gün

• Ankara: 45,3 gün

• İzmir: 75,0 gün

İlanların daha uzun süre yayında kalması, alıcıların karar süreçlerinin uzadığını ve piyasada temkinli bir hava oluştuğunu gösteriyor.

En Çok Değişim Gösteren İller

• Hızlı Satış (süre azaldı): Trabzon, Ordu, Balıkesir, Muğla, Aydın

• Satış Süresi Uzayan: Hatay, Malatya, Erzurum, İzmir, Eskişehir

  satılık

6. Sonuç: 2025 Konut Piyasasında Denge Arayışı

Eylül 2025 itibarıyla Türkiye konut piyasasında nominal fiyat artışı sürerken reel fiyatlar geriliyor.
Bu tablo, yüksek enflasyonun fiyat kazançlarını eritmeye devam ettiğini ve alıcı davranışlarının temkinli hale geldiğini gösteriyor.

Ankara, fiyat direnciyle öne çıkarken; İzmir ve İstanbul’da durgun ama dengeli bir piyasa dikkat çekiyor.
Satış sürelerinin uzaması, arzın talebi aştığını ve yatırımcıların kısa vadede daha seçici hale geldiğini ortaya koyuyor.