Emlak Satış Süreci ve Profesyonel Yaklaşımım

Merhaba, ben Rasim Kılıç, namı diğer halaoğlu. Gemlik’in deneyimli emlak danışmanlarından biri olarak, yıllardır bu güzel ilçede mülk alım-satım süreçlerini yönetiyorum. Zeytin bahçeleri arasında, deniz manzaralı evlerden merkezdeki dairelere kadar her türlü mülkü ele alıyorum. Müşterilerimin güvenini kazanmak için her adımı şeffaf ve yasalara uygun şekilde atıyorum. Özellikle 2026’dan itibaren yürürlüğe giren yeni düzenlemelerle (örneğin, satılık konut ilanlarında e-Devlet üzerinden yetki doğrulama zorunluluğu), süreçler daha güvenli hale geldi. Bu rehberde, bir mülk satış amacıyla bana geldiğinde neler yaptığımı, alıcı çıktığında izlediğim adımları ve resmi işlemlerde dikkat ettiğim noktaları aşama aşama anlatacağım. Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli mülkler arasındaki farkları da belirterek, web sitenizde yayınlanabilecek bir içerik hazırladım. Amacım, insanların benim gibi bir danışmanın süreci nasıl kontrollü yönettiğini anlaması.

Anahtar Noktalar:

• Araştırmalar, emlak satışlarının %80’inin profesyonel danışmanlar aracılığıyla daha hızlı ve sorunsuz tamamlandığını gösteriyor; ben de bu istatistiğe katkı sağlamak için her adımı belgeleyerek ilerliyorum.
• Kat irtifaklı mülklerde riskler daha yüksek olabilir, bu yüzden dönüşüm sürecini önceden kontrol ediyorum; kat mülkiyetli mülklerde ise devir daha doğrudan.
• Yeni 2026 kuralları, sahte ilanları önleyerek piyasayı temizliyor, ancak bu ekstra doğrulama adımları gerektiriyor – müşterilerimi buna göre bilgilendiriyorum.

Müşteri Geldiğinde İlk Adımlar

Bir mülk sahibi bana “Evimi satmak istiyorum” dediğinde, hemen kahve ısmarlayıp detaylı bir görüşme yaparım. Mülkü yerinde inceleyerek değerleme raporu hazırlarım ve ilan için yetki sözleşmesi imzalarım. Bu, satışın temelini sağlamlaştırır.

Alıcı Çıktığında Süreç

Alıcı belirdiğinde, müzakereyi yönetir ve kapora sözleşmesiyle işlemi bağlarım. Ödemeleri güvenli banka kanalları üzerinden takip ederim, tapu randevusuna kadar her şeyi koordine ederim.

Resmi İşlemlerde Dikkat Noktaları

Belgelerin tamlığını, borç kontrollerini ve harç ödemelerini ön planda tutarım. Kat irtifaklı mülklerde iskan belgesi şartken, kat mülkiyetlilerde doğrudan devre geçerim – her zaman hukuki destek alırım.

Tam Süreç Anlatımı

Tapu teslimine kadar olan tüm süreci, sanki sohbet ediyormuşuz gibi adım adım açıklıyorum: Hazırlıktan pazarlamaya, sözleşmeden devire. Kat durumuna göre ayrım yaparak riskleri minimize ediyorum.

Rasim Kılıç’ın Gemlik’te Emlak Satış Süreci: Aşama Aşama Profesyonel Rehber

Merhaba dostlar, ben Rasim Kılıç, namı diğer halaoğlu. Gemlik’in sokaklarını karış karış bilen, yılların emlak danışmanı olarak, mülk satış süreçlerini nasıl yönettiğimi detaylıca paylaşmak istedim. Bu yazı, web sitenizde yayınlanmak üzere hazırlandı – insanlar benim gibi bir uzmanın, her adımı nasıl kontrollü ve şeffaf hale getirdiğini görsün diye. Türkiye’de emlak piyasası, özellikle Bursa’nın Gemlik ilçesinde, deprem riski ve yerel belediye kuralları nedeniyle dikkat gerektiriyor. 2026 itibarıyla Ticaret Bakanlığı’nın getirdiği yeniliklerle (satılık konut ilanlarında e-Devlet üzerinden yetki doğrulama zorunluluğu gibi), süreçler daha güvenli ama biraz daha bürokratik hale geldi. Bu rehberde, bir mülk satış amacıyla bana geldiğinde izlediğim adımları, alıcı çıktığında neler yaptığımı, resmi işlemlerde dikkat ettiğim noktaları ve tapu teslimine kadar olan tam süreci anlatacağım. Özellikle kat irtifaklı (inşaat halinde mülkler için geçici hak) ve kat mülkiyetli (tamamlanmış mülkler için tam mülkiyet) mülkler arasındaki farkları vurgulayarak, potansiyel riskleri ele alacağım. Gemlik Belediyesi’nin yerel prosedürlerini (emlak vergisi borç kontrolleri gibi) de dahil ederek, gerçek hayattan örneklerle açıklayacağım.

1. Bir Müşteri Geldi ve “Mülkümü Sat” Dediğinde Sırasıyla Yaptığım İşlemler

Müşteri kapıdan girince, önce samimi bir sohbetle başlarım – neden satmak istiyor, acil mi, beklentileri neler? Bu, süreci kişiselleştirmemi sağlar. Ardından şu adımları izlerim:

1. İlk Görüşme ve Mülk İncelemesi: Müşteriyi ofisime davet eder, mülkün detaylarını öğrenirim. Gemlik’te konum kritik: Deniz kenarı mı, merkez mi, deprem yönetmeliğine uygun mu? Mülkü ziyaret eder, fiziksel durumunu (metrekare, oda sayısı, bakım ihtiyacı) not alırım. Kat irtifaklıysa inşaat ilerlemesini, kat mülkiyetliyse iskan (yapı kullanım izni) belgesini sorgularım.
2. Değerleme ve Ekspertiz: Bağımsız bir eksper çağırır, mülkün piyasa değerini belirlerim. Gemlik’te ortalama daire fiyatları 2-5 milyon TL arasında değişiyor; bu raporla gerçekçi bir fiyat öneririm. 2026’dan itibaren rayiç bedel üzerinden satış bedeli beyanı zorunlu, bu yüzden belediyeden güncel rayiç değeri alırım.
3. Belge Kontrolü ve Hazırlık: Tapu fotokopisi, kimlik, emlak vergisi borcu yok belgesi (Gemlik Belediyesi’nden), DASK sigortası gibi belgeleri toplarım. İpotek, haciz veya şerh varsa uyarırım – bunlar satış engeli olabilir. Kat irtifaklı mülklerde, kat mülkiyetine geçiş için belediye onayı şart; yoksa satış gecikebilir.
4. İlan Hazırlama ve Yetki Doğrulama: Profesyonel fotoğraflar çeker, 360 derece tur eklerim. 1 Şubat 2026’dan itibaren ilan için e-Devlet üzerinden yetki doğrulaması zorunlu: Müşteri e-Devlet’ten mülkü seçip bana yetki verir, sonra ilan sitelerine (Sahibinden.com gibi) yüklerim.
5. Danışmanlık Sözleşmesi: Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi’mle yazılı sözleşme imzalarım, komisyonumu (%2-3) belirtirim. Bu, yasal koruma sağlar.
6. Pazarlama ve Gösterimler: Sosyal medya, X (Twitter) ve yerel ağlarla duyururum. Potansiyel alıcılara mülkü gösterirken Taşınmaz Gösterme Belgesi imzalarım. Bu aşama genellikle 1-2 hafta sürer.

Bu adımlar, satışın hızlı ve risksiz başlamasını sağlar. Eğer kat irtifaklı bir mülkse, alıcılara riskleri (inşaat bitmezse arsa payı hakkı sınırlı) açıkça anlatırım; kat mülkiyetliyse, doğrudan avantajlarını vurgularım.

2. Mülke Alıcı Çıktığında Sırasıyla Yaptığım İşlemler

Alıcı belirdiğinde heyecan başlar! Ama acele etmeden, her şeyi güvence altına alırım:

1. Alıcı Görüşmesi ve Müzakere: Alıcıyı mülkte ağırlar, sorularını cevaplarım. Teklif gelirse pazarlık yaparım – örneğin, 3 milyon TL istediysek 2.8 milyona anlaşabiliriz.
2. Kapora ve Ön Sözleşme: Noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi imzalar, kapora (%5-10) alırız. Cayma durumunda iade şartlarını netleştiririm.
3. Ödeme Planı Güvencesi: Ödemeleri banka havalesiyle yönetirim – elden ödeme riskli, kaçınırım. Kredi kullanılıyorsa bankayla koordinasyon sağlarım.
4. Belge Tamamlama: Alıcıdan kimlik, satıcıdan güncel belgeler toplarım. Kat irtifaklıysa mülkiyet dönüşümü için başvuru yaparız; kat mülkiyetliyse direkt geçeriz.
5. Tapu Randevusu: TKGM sitesinden Bursa Tapu Müdürlüğü randevusu alırım (Gemlik şubesi varsa oraya). Bu aşama 1 hafta-1 ay sürer.
6. Kapanış: Devir sonrası komisyonumu alır, tarafları tebrik ederim. Gemlik’te deprem sigortası (DASK) zorunlu, bunu hatırlatırım.

Kat irtifaklı mülklerde gecikme riski yüksek, bu yüzden alıcıyı bilgilendiririm.

3. Resmi İşlemleri Başlatırken Dikkat Ettiğim Noktalar

Resmi kısım en kritik – hata mahkemelik eder. Sırasıyla:

1. Belge Eksiksizliği: Satıcı ve alıcı belgelerini (tapu, kimlik, DASK, rayiç bedel) kontrol ederim.
2. Borç ve Şerh Sorgusu: e-Devlet’ten haciz/ipotek kontrolü – varsa kaldırırım.
3. Harç ve Vergi Hesabı: Tapu harcı %4 (paylaşılır), değer artış vergisi (5 yıldan az sahiplikte %15-40). Gemlik Belediyesi emlak vergisini sıfırlarım.
4. Kat Durumuna Göre Ayrım: Kat irtifaklıysa cins değişikliği ve iskan şart; kat mülkiyetliyse direkt devir. İrtifakta yıkım riski var, mülkiyette tam hak.
5. Randevu ve Güvenlik: ALO 181’den randevu, ödemeler banka üzerinden.
6. Hukuki Destek: Şüphede avukat çağırırım, özellikle yabancı alıcılarda.

4. Tapu Teslim Sürecine Kadar Tam Süreç Anlatımı

Halaoğlu olarak, süreci sanki kahve içip anlatıyormuşum gibi detaylandırayım: Müşteri gelir, mülkü hazırlarız (1-2 hafta). İlan verir, alıcı buluruz (1 ay). Kapora alır, belgeleri tamamlarız. Tapuda devir yapar (1 saat), yeni tapuyu teslim ederiz. Toplam 1-3 ay.

Kat irtifaklıysa: İnşaat bitişini bekler, iskan alırız – dönüşüm aylar sürer. Kat mülkiyetliyse: Direkt devir, sorunsuz.

Bu süreçte, Gemlik’in yerel kurallarını (belediye vergileri) unutmam. Her zaman müşteriyi bilgilendirir, sorun çıkarsa iptal ederiz. Bana danışın, halaoğlu yanınızda!