Gemlik’te Ev Almadan Önce Bilmeniz Gereken 5 Kritik Gerçek: Yatırımcı Rehberi

Gemlik, Marmara’nın stratejik konumu, büyüyen sanayisi ve Türkiye’nin en işlek limanlarından birine sahip olmasıyla gayrimenkul yatırımcılarının radarında. Özellikle TOGG fabrikasının bölgeye kattığı değer, Gemlik emlak piyasasını her zamankinden daha hareketli kılıyor.

Ancak parlak mutfak dolaplarının ve deniz manzarasının arkasında, tecrübesiz yatırımcıları bekleyen ciddi riskler var. Birikimlerinizi korumak ve Gemlik’te doğru gayrimenkul yatırımı yapmak için, piyasanın vitrinini değil, mutfağını bilmeniz gerekir. İşte 11 yıllık bölge tecrübesiyle, tapuya gitmeden önce mutlaka bilmeniz gereken 5 şok edici gerçek.

1. Gemlik Deprem Riski ve Zemin Gerçeği: Boyaya Değil, Temele Bakın

Gemlik’te satılık daire ararken sormanız gereken ilk soru “Kaç oda?” değil, “Hangi zeminde?” olmalıdır. Gemlik Belediyesi jeolojik etüt raporlarına göre ilçe, zemin yapısı bakımından keskin bir ayrıma sahiptir:

• Ova Bölgesi (Riskli Alanlar): Dr. Ziya Kaya ve Hamidiye mahallelerini kapsayan merkez bölgeler, alüvyon zemin üzerindedir. Burada eski binalar ciddi risk taşırken, yeni projelerde zemin iyileştirme (fore kazık) uygulamalarının yapılıp yapılmadığı hayati önem taşır.

• Yamaç Bölgesi (Güvenli Alanlar): Manastır, Cumhuriyet ve Cihatlı bölgeleri kayaç (metamorfik) zemin üzerindedir. Deprem güvenliği arayan aileler için en sağlam liman burasıdır.

Uzman Görüşü: Gemlik’te yatırım yapmak, iki farklı zeminden birini seçmek demektir. Vereceğiniz bu zemin kararı, dairenin metrekaresinden çok daha kritiktir.

2. Gizli Tapu Tuzağı: Aile Konutu Şerhi

“Sahibinden satılık” ilanlarının en büyük risklerinden biri, tapu dairesinde ortaya çıkan hukuki engellerdir. Tapu satıcının üzerine olsa bile, eğer mülkte “Aile Konutu Şerhi” varsa, eşin rızası olmadan satış yapılamaz.

Siz pazarlığı bitirip, kredinizi çekip tapuya gittiğinizde; hiç tanımadığınız bir eşin “Benim onayım yok” demesiyle tüm süreç iptal olabilir. Profesyonel bir danışmanla çalışmak, tapu kütüğünü önceden inceleyerek sizi bu zaman kaybından kurtarır.

3. Hisseli Tapu ve Şufa Hakkı (Ön Alım Hakkı) Riski

Özellikle Gemlik Kumla ve Manastır bölgelerindeki eski mülklerde veya arsa yatırımlarında “hisseli tapu” sıkça karşımıza çıkar. Hisseli bir yer aldığınızda, diğer paydaşların yasal olarak “Şufa Hakkı” (Ön Alım Hakkı) bulunur.

Bu ne demek? Siz evi satın aldıktan aylar sonra, diğer hissedarlardan biri dava açıp, ödediğiniz bedeli size geri vererek tapuyu elinizden yasal olarak alabilir. Eğer tüm hissedarlardan noter onaylı feragatname alınmadıysa, o ev aslında tam olarak sizin değildir.

4. Eski Sahibinin Aidat Borçları Sizin Olmasın

Gemlik’teki büyük sitelerde (Özellikle Dr. Ziya Kaya ve yazlık bölgelerde) sık yapılan bir hata: Aidat borcunu sorgulamamak.

Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, birikmiş aidat borçları tapuya (mülke) bağlıdır. Yönetim, eski ev sahibini aramakla uğraşmaz, borcu yeni ev sahibinden, yani sizden tahsil eder. Tapu devrinden önce site yönetiminden alınacak basit bir “Borcu Yoktur” yazısı, sizi binlerce liralık sürpriz bir faturadan kurtarır.

5. Gemlik’te Yatırım Dönüş Süresi: 12.3 Yıl Kuralı

Gemlik gayrimenkul piyasasının en cazip yanı, kısa amortisman süreleridir. Ortalama olarak Gemlik’te bir ev, kira geliriyle kendini 12.3 yılda amorti etmektedir. Bu süre, Türkiye ortalamasının oldukça altındadır.

Yatırımcı olarak stratejinizi buna göre belirlemelisiniz:

• Al-Sat Yatırımcısı: Değeri düşük, tadilat isteyen kelepir mülkleri hedefleyip kısa vadede kar realizasyonu mu yapacaksınız?

• Al-Kirala Yatırımcısı: Uzun vadeli, kurumsal kiracı garantili (Memur, TOGG çalışanı vb.) mülklerle pasif gelir mi elde edeceksiniz?

Sonuç: Gemlik Fırsat mı, Kumar mı?

Gemlik; sanayisi, denizi ve lojistik gücüyle büyük bir potansiyel. Ancak zemin etüdü yapılmamış, hukuki durumu sorgulanmamış bir mülk almak yatırım değil, kumardır.

Siz de paranızı riske atmadan, bölgeye hakim, “Acilden.com” güvencesi ve uzmanlığıyla nokta atışı yatırım yapmak istiyorsanız, bizimle iletişime geçin. Gemlik’in en güvenli bölgelerindeki portföyümüzü incelemeden karar vermeyin.