Gemlik’te Dükkan Yatırımı mı Konut mu? 2025 Amortisman Süreleri Karşılaştırması
Gemlik, Bursa’nın hızla gelişen ilçelerinden biri olarak hem konut hem de ticari gayrimenkul yatırımları için cazip fırsatlar sunuyor. Marmara Denizi kıyısında yer alan ilçenin sanayi, liman ve turizm potansiyeli, emlak piyasasını canlı tutuyor. 2025 yılı itibarıyla Gemlik emlak piyasası, yeni projeler ve altyapı yatırımlarıyla değer kazanmaya devam ediyor. Peki, yatırım için dükkan mı yoksa konut mu daha avantajlı? Bu sorunun cevabı, büyük ölçüde amortisman süresine (yatırımın kendini kira getirisiyle geri ödeme süresi) bağlı.
Bu makalede, 2025 güncel verilerine dayanarak Gemlik’te konut ve dükkan yatırımlarının amortisman sürelerini karşılaştıracağız. Veriler, Emlakjet, Hepsiemlak ve Endeksa gibi platformlardan derlenen ilanlar ile piyasa analizlerinden elde edildi.
Gemlik Konut Piyasası 2025 Özeti
- Satılık daire fiyatları: Ortalama 2-4 milyon TL aralığında (2+1 ve 3+1 daireler için). En ucuz seçenekler 875.000 TL’den başlarken, deniz manzaralı veya yeni projelerde 5 milyon TL’yi aşabiliyor.
- Kiralık daire fiyatları: Ortalama aylık 10.000-16.000 TL. Narlı Mahallesi’nde ortalama kira getirisi 10.714 TL, ilçe geneli ise 15.980 TL civarında.
- Yıllık getiri oranı: Kira getirisi yaklaşık %4-6 seviyesinde.
- Amortisman süresi: Ortalama 18-22 yıl. Örneğin, 3 milyon TL’lik bir daire aylık 12.500 TL kiraya verilirse (yıllık 150.000 TL), amortisman ≈ 20 yıl.
Konut yatırımı, istikrarlı talep (aileler, çalışanlar) ve uzun vadeli değer artışı potansiyeliyle öne çıkıyor. Ancak kira getirisi ticari mülklere göre daha düşük.
Gemlik Dükkan (Ticari) Piyasası 2025 Özeti
- Satılık dükkan/mağaza fiyatları: Ortalama 1-5 milyon TL. Küçük dükkanlar 500.000 TL’den başlarken, işlek cadde üzeri veya köşe parseller 3-7 milyon TL’ye ulaşıyor (örneğin, 100-150 m² dükkanlar).
- Kiralık dükkan fiyatları: İşlek lokasyonlarda aylık 15.000-50.000 TL+ (konuma göre değişken; veri sınırlı olsa da ticari alanlarda konut kiralarından %50-100 daha yüksek).
- Yıllık getiri oranı: Genellikle %6-10 (Türkiye ticari gayrimenkul ortalaması 2025’te 7-9%).
- Amortisman süresi: Ortalama 12-18 yıl. Örneğin, 3 milyon TL’lik bir dükkan aylık 20.000-30.000 TL kiraya verilirse, amortisman ≈ 12-15 yıl.
Dükkan yatırımı, yüksek yaya/araç trafiği olan bölgelerde (merkez, çarşı, sahil yolu) daha hızlı geri dönüş sağlıyor. Ancak riskler更高: Kiracı bulma süresi uzun olabilir, ekonomik dalgalanmalarda boş kalma riski var.
Amortisman Süreleri Karşılaştırması (2025 Tahmini)
| Yatırım Türü | Ortalama Satış Fiyatı | Ortalama Aylık Kira | Yıllık Getiri Oranı | Amortisman Süresi (Yıl) |
|---|---|---|---|---|
| Konut (Daire) | 2.5-4 milyon TL | 12.000-16.000 TL | %4-6 | 18-22 |
| Dükkan/Mağaza | 2-5 milyon TL | 20.000-40.000 TL | %6-10 | 12-18 |
Hesaplama yöntemi: Amortisman = (Satış fiyatı / Yıllık kira getirisi). Türkiye genelinde ticari mülkler konutlara göre daha kısa amortisman sunuyor (TCMB ve sektör raporları).
Hangi Yatırım Daha Avantajlı?
- Dükkan tercih edin eğer: Kısa vadede yüksek getiri istiyorsanız, işlek lokasyon (Atatürk Caddesi, çarşı, sanayi sitesi) seçerseniz ve risk alabiliyorsanız. 2025’te ticari gayrimenkul fiyat endeksi %30+ artmış durumda.
- Konut tercih edin eğer: İstikrarlı, düşük riskli yatırım arıyorsanız. Aile talebi yüksek, boş kalma riski düşük ve uzun vadede değer artışı (kentsel dönüşüm, yeni projeler) bekleniyor.
- Genel tavsiye: Bütçeniz ve risk toleransınıza göre karar verin. Her iki alanda da Gemlik’in büyüme potansiyeli yüksek (liman, otoyol bağlantıları).
Gemlik’te yatırım yapmadan önce profesyonel emlak danışmanı ile görüşün ve güncel ilanları inceleyin. 2025’te piyasa dinamik; faiz oranları ve enflasyon getirileri etkileyebilir.
Daha detaylı analiz için Emlakjet veya yerel danışmanlarla iletişime geçebilirsiniz. Yatırımınız hayırlı olsun!
Gemlik’te Yatırım Savaşı: Dükkan mı, Konut mu? “Gerçek” Kazancı Hesapladık!
Gemlik emlak piyasasında ofisimize gelen yatırımcıların en sık sorduğu soru şudur: “Elimde bir miktar nakit var. Daire alıp kiraya mı vereyim, yoksa küçük de olsa bir dükkan mı alayım?”
Çoğu kişi eline hesap makinesini alır, mülkün fiyatını yıllık kiraya böler ve “Hangisinin yılı kısaysa o daha karlıdır” der. Oysa bu, yatırımcının yaptığı en büyük hatadır. Çünkü kağıt üzerindeki (Brüt) getiri ile cebinize giren (Net) para asla aynı değildir.
Gelin, Gemlik piyasasından gerçekçi bir örnekle, bu hesabın doğrusunu yapalım.
1. Basit Bakkal Hesabı (Yanlış Olan)
Genelde yapılan hesap şudur:
3 Milyon TL‘ye bir ev aldınız, kirası 18.000 TL. (Yılda 216.000 TL).
3 Milyon TL‘ye bir dükkan aldınız, kirası 15.000 TL. (Yılda 180.000 TL).
Bu hesaba bakarsanız “Ev almak daha karlı” dersiniz. Ama kazın ayağı öyle değil.
2. “Görünmez Giderler” Hesabı (Doğru Olan)
Bir mülkün gerçek getirisini hesaplarken “Cebimde Ne Kalıyor?” sorusunu sormalısınız. İşte konut ve dükkan arasındaki 3 kritik fark:
A. Vergi Farkı (Stopaj Avantajı)
Konutta: Kirayı alırsınız, ancak her yıl Mart ayında devlet kapınızı çalar. Belirli bir istisna tutarını düştükten sonra, cebinizden Gelir Vergisi ödersiniz. Yani o 18.000 TL’lik kiranın bir kısmı yıl sonunda devlete geri gider.
Dükkanda: İş yeri kiralarında devlet, vergiyi mülk sahibinden değil, kiracıdan (işletmeciden) alır. Buna “Stopaj” denir. Kiracınız kiranızı yatırır, vergisini de gidip devlete öder. Sizin hesabınıza yatan para genellikle “Net” paradır (Beyan sınırını aşmadığınız sürece).
B. Yıpranma ve Tadilat
Konutta: Kiracı çıkar, “Duvarlar kirlenmiş, kombi bozulmuş, musluk damlatıyor” derken bir kira bedelini tadilata harcarsınız. Konut yaşayan bir mekanizmadır, sürekli bakım ister.
Dükkanda: Ticari mülklerde kural genellikle “Dört duvar teslim”dir. Gelen esnaf dükkanı kendi işine göre dekore eder, masrafını kendi yapar. Çıkarken de genelde aldığı gibi bırakır. Mülk sahibinin tadilat derdi neredeyse sıfırdır.
C. Kiracı Profili
Konutta: Kiracı evi beğenmeyebilir, komşuyla tartışabilir, tayini çıkabilir. Sirkülasyon (giriş-çıkış) hızlıdır.
Dükkanda: Bir işletme tabela astığı, müşteri alışkanlığı oluşturduğu yeri kolay kolay terk etmek istemez. Dükkan kiracıları genellikle 5-10 yıllık uzun vadeli düşünür. Kizanız düzenli, kafanız rahat olur.
3. Sonuç: Hangisi Sizin İçin?
Gemlik’te 3 Milyon TL bütçe ile yaptığımız simülasyonda ibre şöyledir:
Eğer Amacınız Hızlı Değer Artışıysa: Konut fiyatları Gemlik’te dönemsel olarak daha hızlı artabilir ve ihtiyaç anında satıp paraya çevirmek (likidite) konutta daha kolaydır.
Eğer Amacınız “Pasif Gelir” ve “Kafa Rahatlığı”ysa: Dükkan yatırımı, vergi avantajı ve masrafsızlığıyla, kağıt üzerinde kirası düşük görünse bile yıl sonunda cebinize daha çok net para bırakır.
Gemlik Emlak olarak biz, yatırımcılarımıza sadece “satılık tabelasını” değil, bu matematiksel gerçekleri de sunuyoruz. Sizin bütçenize en uygun “amortisman şampiyonu” mülkü bulmak için kahveye bekleriz.
Cevapla
Want to join the discussion?Feel free to contribute!