Gemlik Umurbey Mahallesi: Coğrafi, Ekonomik ve Kentsel Sit Alanı Kısıtlamaları Altında Gayrimenkul Piyasa Analizi

I. YÖNETİCİ ÖZETİ VE STRATEJİK DEĞERLENDİRME

Gemlik ilçesine bağlı Umurbey Mahallesi, Bursa metropoliten alanı ve Gemlik liman çevresindeki sanayi merkezleri arasında konumlanan, coğrafi avantajları ve tarihsel kısıtlamaları nedeniyle özgün bir gayrimenkul niş pazarı olarak öne çıkmaktadır. Umurbey, Gemlik’in yüksek primli, genellikle lüks ve ikinci konut niteliği taşıyan bir segmentini temsil etmektedir. Bölgenin yapılaşma dinamikleri, büyük ölçüde Marmara Denizi manzarası ve mahallenin sahip olduğu Kentsel Sit Alanı statüsünün yarattığı yapay arz kıtlığı tarafından belirlenmektedir.

Stratejik konumlandırma açısından bakıldığında, Umurbey, hızlı sanayileşmenin ve ticaret hacminin yoğun olduğu Gemlik’te, Marmara Bölgesi’nin üst gelir grubuna hitap eden bir yüksek yaşam kalitesi koridoru (premium residential corridor) işlevi görmektedir. Bu koridor, merkezi Gemlik’teki yoğunluktan kaçınan, ancak liman ve sanayi tesislerine erişim kolaylığını korumak isteyen kullanıcılar için caziptir.

Yatırım odak noktaları incelendiğinde, en yüksek ve en güvenli getiri potansiyeli, Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı (KAUP) kapsamında yasal zemini kesinleşmiş butik villa ve bahçe dubleksi projelerinde yoğunlaşmaktadır. Özellikle 2024 ve 2025 yıllarında onaylanan plan revizyonlarına ¹ uygun geliştirilen mülkler, düzenleyici kesinlik nedeniyle yüksek değer taşımaktadır. Buna karşın, tarım arazisi spekülasyonu, mevcut yasal korumalar (Zeytincilik Kanunu, Sit Alanı mevzuatı) dikkate alındığında, yüksek hukuki ve finansal risk taşıyan bir yatırım sınıfı olarak değerlendirilmektedir.

II. COĞRAFİ VE MAKRO-KONUM ANALİZİ

A. Coğrafi Konum, Topografya ve Erişim Aksları

Umurbey, Gemlik ilçe merkezine olan yakınlığı ve Gemlik Körfezi’nin doğusunda, Bursa il merkezine bağlantıyı sağlayan ana akslara olan kolay erişimi sayesinde stratejik bir konumda bulunmaktadır. Marmara Bölgesi’ndeki hızlı sanayileşme ve ticaret hacminin gerektirdiği deniz yolu taşımacılığının önemli bir liman kenti olan Gemlik’e yakınlık, bölgenin ekonomik yaşamını desteklemektedir.¹ Bursa kent merkezine (yaklaşık 30-40 km) ve Mudanya (feribot) bağlantılarına olan yakınlığı, bölgeyi yalnızca yerleşik nüfus için değil, aynı zamanda İstanbul ve Bursa’nın diğer merkezi bölgelerindeki üst gelir grubu için de cazip kılmaktadır.

Mahallenin topografyası, denize bakan yamaçlar üzerine kuruludur. Bu topografik yapı, konut projelerine yüksek manzara primi eklemektedir. Deniz manzarası, özellikle villa segmentindeki yüksek metrekare birim fiyatlarının ve genel konut değerlemesinin temel itici gücüdür.² Yapılaşmanın denize yönelik eğimli arazilerde yoğunlaşması, aynı zamanda inşaat maliyetlerini de (istinat duvarları, teraslama) yükseltmektedir.

B. İdari ve Sosyal Altyapı

Umurbey, 1952 yılına kadar köy statüsünü korumuş ve bu tarihten itibaren mahalle olarak idari kimliğini sürdürmüştür. Mahalle Muhtarlığı’nın Celal Bayar Meydanı No:6 adresinde merkezlenmiş olması ³, bölgenin kentsel merkezinin ve sosyal yaşamının aktif olduğunu ve idari işlerin kolayca yürütüldüğünü göstermektedir.

Bölgenin Kentsel Sit Alanı olarak ilan edilmiş olması ¹, mevcut altyapının (yol genişlikleri, kanalizasyon ve su şebekeleri) iyileştirilmesi ve genişletilmesi konusunda ciddi yasal kısıtlamalar getirmektedir. Tarihi dokuyu koruma zorunluluğu, modern altyapı projelerinin uygulanmasını zorlaştırır. Ancak artan lüks konut stoku ve bölgeye yoğunlaşan yüksek gelir grubu talebi, mevcut altyapı üzerinde sürekli bir baskı oluşturmaktadır. Emlak fiyatlarının yüksekliği, yerel yönetimlerden beklenen hizmet kalitesini artırarak belediye hizmet maliyetlerini yükseltici bir etki yaratmaktadır. Yüksek primli bir konut alanı olmanın getirdiği bu yükümlülük, yerel yönetimlerin sürdürülebilir kentsel hizmet sunma stratejilerini yeniden değerlendirmesini gerektirmektedir.

C. Demografik Yapı ve Ekonomik Göstergeler

Umurbey’in demografik yapısı, yüksek villa fiyatları ve lüks proje tipleriyle tanımlanmaktadır.² Bu durum, bölgenin yerleşik nüfusunun yanı sıra, önemli bir oranda mevsimlik veya haftasonu kullanımı olan, üst gelir grubu alıcıların pazarda baskın olduğunu göstermektedir. Bu mevsimsellik, yıl boyunca yerel ekonomi üzerindeki etkileri çeşitlendirir; kış aylarında temel hizmetler azalırken, yaz aylarında konut ve perakende sektöründe yoğunluk yaşanır. Bölgenin ekonomik yapısı büyük ölçüde emlak değerlemesi, inşaat sektörü ve zeytincilik temelli tarımsal faaliyetlerin kesişiminden oluşmaktadır.

III. KÜLTÜREL VE TURİZM POTANSİYELİ

A. Tarihi Kimlik ve Kurucu Miras

Umurbey’in tarihi kimliği, ismini bölgenin kurucusu olan ve 15. yüzyılda yaşamış önemli bir Osmanlı devlet adamı olan Umur Bey’den almasından gelmektedir.⁵ Umur Bey, Kara Timurtaş Paşa’nın oğlu olup, siyasi başarılarının yanı sıra okuryazar ve hayırsever kişiliğiyle tanınmıştır. Tarihsel kaynaklar, Umur Bey’in Çelebi Sultan Mehmed’e önemli hizmetlerde bulunduğunu ve II. Murad zamanında vezirlik rütbesini aldığını belirtmektedir. Umur Bey, Bursa’nın sosyal ve kültürel yaşamına katkı sağlayan vakıf eserlerinin kurucusudur.⁵

B. Tescilli Kültür Varlıkları ve Kentsel Sit Alanı Statüsünün Turizme Etkisi

Umurbey’in Kentsel Sit Alanı ¹ ilan edilmiş olması, bölgenin tarihi konut dokusunun, sokak silüetinin ve genel mimari bütünlüğünün korunmasına öncelik verildiğini göstermektedir. Bu statü, turizm stratejisinin kitlesel ziyaretçi akınlarından ziyade, kültür, mimari miras ve doğa odaklı butik turizme kayması gerektiğini işaret eder. Geleneksel konut mimarisi ve iyi korunmuş peyzaj, bu niş turizm segmenti için önemli bir çekim gücü oluşturmaktadır.

Ancak, bölgenin turizm envanteri değerlendirilirken kritik bir coğrafi ilişkilendirme hatası bulunmaktadır. Umur Bey’in Bursa’daki önemli vakıf eserlerinden olan Umurbey Hamamı’nın, Gemlik Umurbey Mahallesi’nde değil, Bursa’nın Yıldırım ilçesine bağlı İpekçilik semtinde konumlandığı belirtilmektedir.⁵ Bu durum, Gemlik Umurbey’in tarihi çekim gücünü değerlendirirken, büyük anıtsal yapılardan ziyade, korunmuş yerel mimari ve doğal deniz manzarasına odaklanmak gerektiğini ortaya koymaktadır. Bu coğrafi ayrım, turizm yatırım stratejilerinin büyük tarihi yapıtların varlığına dayandırılamayacağını, bunun yerine yerel zeytinyağı üretimi gibi tarımsal mirasın ve butik konaklama tesislerinin ön plana çıkarılması gerektiğini göstermektedir.⁷

IV. TARIMSAL EKONOMİ VE ARAZİ KULLANIMI

A. Hakim Tarımsal Üretim ve Zeytinciliğin Rolü

Umurbey çevresindeki arazilerde baskın tarımsal faaliyet zeytinciliktir. Bölge, Marmara Denizi’ne bakan yamaçları sayesinde kaliteli zeytin ve zeytinyağı üretimi için elverişli bir mikroklimaya sahiptir. Gayrimenkul listelerinde aktif olarak yer alan zeytinlikler (örneğin 38 ağaçlı tapulu zeytinlikler ⁸), tarımsal arazinin ikincil ekonomik potansiyelini, yani gayrimenkul yatırım değerini vurgulamaktadır.

B. Tarım Arazisi Değerlemesi ve Spekülasyonun Yapısı

Umurbey’deki tarımsal arazilerin pazar fiyatları, geleneksel tarımsal gelir potansiyelinden tamamen bağımsız bir yapı sergilemektedir. Arazinin değerini belirleyen temel faktör, yasal tarımsal getirisi değil, gelecekteki imar dönüşümü beklentisidir.

Bu spekülatif değerleme, somut fiyat verileriyle kanıtlanmaktadır: İmara yalnızca 450 metre mesafede bulunan bir tarlanın fiyatı 1.650.000 TL olarak listelenirken, deniz manzaralı emsalsiz bir zeytinliğin değeri 27.200.000 TL’ye kadar ulaşabilmektedir.⁷ Uzakakbaba mevkiinde yer alan bakımlı zeytinlikler dahi 3.850.000 TL bandında fiyatlanmaktadır.⁸ Bu fiyatlar, arazinin tarımsal kullanımda kalması durumunda amortismanının imkansız olduğu bir yüksek değere işaret etmektedir.

Bu durum, hukuki çerçeve açısından yüksek bir risk barındırmaktadır. Türkiye’de Zeytincilik Kanunu ve ilgili tarım hukuku mevzuatları, zeytinliklerin yapılaşmaya açılmasını sıkı şekilde kısıtlamaktadır. Bu tür spekülasyonlar, uzun vadeli sermaye kilitleme kabiliyeti gerektiren ve yasal dönüşümün gerçekleşmeme ihtimali nedeniyle yüksek hukuki risk taşıyan bir yatırım sınıfıdır.

Merkezdeki imarlı arsaların fiyatlarının yüksekliği (8.500.000 TL – 9.000.000 TL) ⁷, konut talebinin zorunlu olarak Kentsel Sit Alanı sınırları dışındaki tarım arazilerine doğru kaymasına neden olmaktadır. Bu kentsel yayılma baskısı, yasal zorunluluklara aykırı olsa bile, kaçak yapılaşma veya tarım arazilerinin düşük yoğunluklu yasa dışı konutlara dönüşme tehlikesini sürekli hale getirmektedir. Bu süreç, yerel ekosistem ve peyzaj bütünlüğü açısından Umurbey’in karşı karşıya olduğu en büyük çevresel tehditlerden biridir.

V. İMAR VE KENTSEL PLANLAMA MEVZUATI ANALİZİ

A. Yürürlükteki Planlama Rejimi ve Yetki Alanları

Umurbey Mahallesi, Kentsel Sit Alanı statüsüne sahip olduğu için, standart 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerinden ziyade, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Hakkında Kanun ve ilgili Koruma Kurulu kararlarına tabi bir planlama rejimine sahiptir.¹ Bu rejim, bölgedeki her türlü yapılaşma ve değişiklik için yüksek düzeyde düzenleyici gözetim gerektirmektedir.

Plan onay akışı, geleneksel süreçten farklı olarak üç aşamalıdır: İlk olarak Gemlik Belediye Meclisi kararı, ardından Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi onayı ve son olarak Bursa Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun (KVKBK) düzeltmeyle uygun bulma veya onay kararı gerekmektedir.¹

B. 1/1000 Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı (KAUP) Detayları

Umurbey’de yürürlükte olan 1/1000 ölçekli Umurbey Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı (KAUP), bölgenin tarihi dokusunu korumayı temel amaç edinmiştir. En güncel revizyonlar, Gemlik Belediye Meclisi’nin 03.07.2024 tarihli kararıyla kabul edilmiş, Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 17.10.2024 tarihli onayı ile resmiyet kazanmıştır. Bu plan, son olarak KVKBK’nun 15.04.2025 tarihli kararı ile düzeltmeyle uygun bulunmuştur. Plan değişiklikleri, özellikle Celal Bayar Evleri gibi bölgelerde yapı stoğu yenileme ve kentsel dönüşüm çalışmalarının resmi zeminini oluşturmaktadır.¹

Yatırımcıya yönelik temel hükümler, geleneksel yapılaşma koşullarını zorunlu kılar. Bu, emsal (kat alanı kat sayısı), kat adedi (yatay mimari) ve cephe düzeni gibi kısıtlamaları içerir. Yapılaşma maliyetini artıran (özel malzeme kullanımı, düşük F.A.R. nedeniyle metrekare başına düşen yüksek arsa maliyeti) bu zorunluluklar, aynı zamanda ortaya çıkan konut ürününün nadirliğini ve değerini garanti altına almaktadır.

Planlama sürecinin çok paydaşlı ve uzun olması (Belediye, Büyükşehir, Koruma Kurulu), yeni imarlı arsa arzını doğal olarak kısıtlamaktadır. Bu kısıtlama, mevcut imarlı arsaların fiyatlarını spekülatif bir şekilde yükseltmektedir (8.5M TL – 9.0M TL bandı).⁷ Gayrimenkul piyasası terminolojisinde bu durum, Düzenleyici Risk Primi (Regulatory Scarcity Premium) olarak adlandırılabilir. Yatırımcılar, ödedikleri yüksek arsa bedelinin bir kısmını, gelecekteki inşaat izninin nadirliğine ve bu izne ulaşmanın zorluğuna bağlı bir “kıtlık primine” ödemektedir.

Umurbey Kentsel Sit Alanı Planlama Kriterleri

VI. EMLAK VE İNŞAAT SEKTÖRÜ DETAYLI PİYASA ANALİZİ

A. Arsa Piyasası Segmentasyonu ve Getiri Analizi

Umurbey arsa piyasası, yasal durumu ve imara yakınlığına göre keskin bir şekilde ayrılmaktadır.

1. İmarlı Konut Arsaları: Bu segmentteki mülkler, doğrudan inşaat izni potansiyeli nedeniyle en güvenilir yatırım sınıfını oluşturur. Merkezi ve imarlı arsalar (örneğin 588 metrekarelik konut imarlı arsa) 9.000.000 TL civarında fiyatlanmaktadır.⁷ Benzer şekilde, Umurbey’de imarlı arsalar 8.500.000 TL bandında işlem görmektedir.⁸ Metrekare birim fiyatları Gemlik ortalamasının üzerindedir ve bu yüksek fiyatlar, Kentsel Sit Alanı kısıtlamalarının yol açtığı arz darlığını yansıtmaktadır.

2. Spekülatif Tarım Arazileri: Bu segment, yatırımcının gelecekteki bir imar dönüşümüne olan beklentisine dayanır. Örneğin, imara 450 metre mesafedeki tarlalar 1.650.000 TL, 614 metre mesafedeki zeytinlikler ise 5.450.000 TL gibi değerlerle listelenmektedir.⁷ Bu arsa sınıfı, mevcut emlak piyasasında en yüksek risk toleransı ve uzun vadeli sermaye bekleme yeteneği gerektiren segmenttir. Yatırım getirisi, tamamen planlama otoritesinin gelecekteki kararlarına bağlıdır.

B. Konut Piyasası ve Fiyat Trendleri

Umurbey konut piyasası, villa ve dubleks dairelerin hakim olduğu, lüks odaklı bir yapıya sahiptir.

1. Lüks Villa Segmenti (Premium): Bölgenin en yüksek fiyatlı konutları, deniz manzaralı ve sosyal donatılara sahip villalardır. 5+1 deniz manzaralı villalar 18.500.000 TL’ye kadar fiyatlanırken ², standart 4+1 triplex villalar 9.000.000 TL ile 11.330.000 TL arasında değişen fiyatlarla satışa sunulmaktadır.² Bu segmentteki alıcılar genellikle yüksek yaşam kalitesi, özel bahçe ve havuz imkanlarına odaklanmaktadır ve genellikle ikinci konut alıcılarıdır.

2. Orta-Üst Segment (Dubleks ve Yeni Daireler): Umurbey merkezine yakın, yeni yapılaşma izni alınabilen parsellerde yoğunlaşan dubleks daireler bu segmenti oluşturur. Karadeniz İnşaat gibi firmaların geliştirdiği sıfır dubleks 3+1 daireler 4.730.000 TL’den başlayıp, havuzlu bahçe dubleksleri 7.650.000 TL’ye kadar çıkmaktadır.⁴

3. Giriş Segmenti: Umurbey merkezinde dahi, en küçük konut birimleri olan 2+1 daireler 1.750.000 TL civarında fiyatlanmaktadır.⁴ Bu fiyat seviyesi, bölgede genel olarak düşük değerli veya sosyal konut arzının bulunmadığını, fiyatların Gemlik ortalamasının üzerinde seyrettiğini ve giriş seviyesi alıcının dahi yüksek bir maliyetle karşılaştığını göstermektedir.

Kentsel Sit Alanı kısıtlamaları, dikey yapılaşmayı engellediği için, bölgedeki inşaat firmaları (Baytaş İnşaat, Karadeniz İnşaat gibi) arsa maliyetini düşürme yolu yerine, mülk başına düşen gelir akışını maksimize etmeye odaklanmaktadır.⁴ Bu strateji, düşük yoğunluklu, ancak yüksek metrekare fiyatına sahip lüks donatılı (manzara, havuz, geniş iç hacim) bir pazarın oluşmasına yol açmıştır.

Gemlik Umurbey Emlak Piyasa Analizi ve Fiyat Bandı (TL, 2024/2025)

VII. RİSK VE FIRSAT MATRİSİ VE SONUÇ

A. Temel Fırsatlar

1. Sınırlı Arz Getirisi: Umurbey’in Kentsel Sit Alanı statüsü, yasal olarak geliştirilebilir arsa arzını kalıcı olarak sınırlar. Bu yapay kıtlık, yasal zeminde inşa edilmiş veya yenilenmiş mülklerin (villa, dubleks) değerini sürekli olarak artırma eğilimindedir.

2. Yatırım Güvenliği: 2024 ve 2025 yıllarında tamamlanan 1/1000 KAUP revizyonları ¹, Celal Bayar Evleri gibi bölgelerde yasal zemin üzerinde yenilenme ve geliştirme için planlama kesinliği sağlamıştır. Bu, belirli parsellerde hukuki riski düşürerek geliştiriciler için öngörülebilirlik yaratır.

3. Niş Lüks Pazar Konumlandırması: Umurbey, Marmara Bölgesi’nin yüksek gelir gruplarına yönelik, Gemlik’in sanayi merkezine yakın olmasına rağmen yüksek yaşam kalitesi sunan net bir niş pazar sunmaktadır. Bu durum, bölgeyi gelecekteki fiyat şoklarına karşı daha dirençli kılabilir.

B. Kritik Riskler

1. Regülasyon ve Süreç Riski: Koruma Amaçlı İmar Planı sürecinin üç ana paydaş (Belediye, Büyükşehir, Koruma Kurulu) arasında uzun ve bürokratik olması, proje geliştirme takvimlerini uzatır. Bu durum, finansal maliyetleri ve sermayenin bağlı kalma süresini artırmaktadır.

2. Spekülatif Balon Riski: Tarım arazisi fiyatlarının, hukuki dönüşümün gerçekleşme ihtimaline göre şişirilmiş olması önemli bir risktir. Yasal dönüşümün gerçekleşmemesi veya zeytinliklerin yapılaşmaya açılmasına yönelik kanuni kısıtlamaların devam etmesi halinde, bu spekülatif arazilerde ciddi değer kayıpları yaşanabilir.

3. Tarihi Dokuya Uyum Zorunluluğu: KAUP, proje tasarımının geleneksel mimari zorunluluklara uymasını gerektirir. Bu kısıtlama, standart, maliyet-etkin ve hızlı inşaat yöntemlerinin kullanımını sınırlar ve geliştiricinin mimari çözümlere daha fazla yatırım yapmasını zorunlu kılar.

C. Stratejik Sonuç ve Yatırım Tavsiyesi

Umurbey Mahallesi, emlak yatırımı açısından dikkatli bir değerlendirme gerektiren, yüksek katma değerli bir bölgedir. Yatırım stratejisi, kısa vadeli ve yüksek riskli tarla spekülasyonundan kesinlikle kaçınmalıdır.

En uygun yatırım alanı, yalnızca onaylı 1/1000 KAUP’a ¹ uygun, düşük yoğunluklu, deniz manzaralı lüks konut projelerine (villa ve bahçe dubleksleri) ² odaklanmalıdır. Başarılı bir yatırım, arazi edinimi aşamasında hukuki durumu netleşmiş parsellerin seçimine ve projenin Koruma Kurulu’nun zorunlu kıldığı mimari standartlara uyumuna bağlıdır. Risk yönetimi, hukuki süreçlerin ve plan değişikliklerinin titizlikle takibini gerektirmektedir, zira bölgenin gelecekteki gelişimi tamamen planlama mevzuatının esnekliğine veya katılığına bağlı olacaktır.

ARAŞTIRMA VE MAKALE : Tüm Hakları “Gemlik Emlak” Firması Rasim KILIÇ’a aittir.