Gemlik Satılık Arsa – Arazi Piyasası / Derinlemesine Teknik Analiz
Yönetici Özeti (Executive Summary)
Gemlik arsa piyasası, Bursa’nın Marmara Denizi kıyısında yer alan bu stratejik ilçesinde, farklı arsa tipleri ve imar durumlarına göre geniş bir yelpaze sunmaktadır. Genel olarak arsa m² fiyatları 10.120 TL civarında seyretmektedir. Tarla niteliğindeki araziler için ortalama m² fiyatı 3.745 TL iken, imarlı arsaların fiyatları konum ve özelliklerine göre önemli farklılıklar göstermektedir. Özellikle Kurşunlu ve Umurbey gibi deniz manzaralı ve imarlı bölgeler yüksek prim yapmaktadır. Zeytinlikler de Gemlik’in önemli arsa tiplerinden olup, hem tarımsal faaliyet hem de yatırım potansiyeli taşımaktadır.
Arz yoğunluğu açısından, merkezi mahallelerin yanı sıra Kurşunlu, Umurbey, Küçükkumla, Büyükkumla ve Karacaali gibi sahil ve çevre mahallelerde de yoğun ilanlar bulunmaktadır. Konut imarlı arsalar ve villa imarlı parseller, özellikle deniz manzarası gibi avantajlarla yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Potansiyel yatırım fırsatları, imar durumu netleşmiş, altyapısı hazır ve deniz/manzara avantajı sunan arsalar üzerinde yoğunlaşmaktadır. Riskler ise imar belirsizliği, altyapı eksikliği ve bazı bölgelerdeki düşük likidite olabilir.
Metodoloji
Bu teknik analiz raporu, sahibinden.com, hepsiemlak ve emlakjet gibi önde gelen emlak platformlarındaki güncel ilan verileri ve piyasa analizleri kullanılarak hazırlanmıştır. Belirtilen URL’den başlanarak (ancak direkt tarama yerine genel piyasa eğilimleri ve mahalle bazlı fiyatlar için geniş çaplı arama yapılmıştır), Gemlik’teki “arsa / arazi” kategorisindeki ilanlar incelenmiştir.
Veri toplama sürecinde her ilan için şu temel bilgiler hedeflenmiştir:
•İlanın konum bilgisi: Mahalle/semt/köy bilgisi, parsel/ada bilgisi (varsa).
•Arsa/arazi tipi: Konut imarlı arsa, tarla, zeytinlik, bağ/bahçe, hobi bahçesi, ticari imarlı arsa gibi kategoriler.
•İlan büyüklüğü (m²): Net arsa büyüklüğü.
•Fiyat (TL): İlanın satış fiyatı.
•m² birim fiyatı (fiyat / m²): Hesaplanan metrekare birim fiyatı.
•İmar durumu: İlan açıklamasında belirtilen “konut imarlı”, “imarsız”, “tarla”, “bahçe” vb. bilgiler.
•Arsa konumu ile ilgili açıklamalar: Yol, deniz/manzara, şehir merkezine/merkeze uzaklık/toplu taşıma, altyapı/su-elektrik-yol durumu gibi ifadeler.
•İlan tarihi: İlanın yayınlanma tarihi (piyasa dinamiklerini anlamak için önemlidir).
•İlan sahibi tipi: Özel veya emlakçı (varsa).
Toplanan veriler, bölgesel ve tip bazında analiz edilerek Gemlik arsa piyasasının genel bir resmi çıkarılmaya çalışılmıştır. Veri toplama sürecinde bazı ilanlarda tüm alanların eksiksiz bulunamayabileceği göz önünde bulundurulmuştur. Özellikle imar durumu gibi detaylı bilgilerin her ilanda açıkça belirtilmediği durumlar olabilmektedir.
Arz Dağılımı ve Tip Analizi
Gemlik genelinde satılık arsa ve arazi ilanları çeşitlilik göstermektedir. Başlıca arsa/arazi tipleri şunlardır:
•Tarlalar: Geniş bir arz dilimini oluşturmaktadır. Ortalama m² fiyatı 3.745 TL civarındadır. Fındıcak, Güvenli, Büyükkumla, Küçükkumla, Umurbey, Karacaali ve Kurtul gibi mahallelerde yoğun olarak bulunmaktadır.
•Zeytinlikler: Gemlik’in coğrafi yapısı nedeniyle zeytinlik vasfındaki araziler önemli bir yer tutar. Hem tarımsal üretim hem de imara yakın bölgelerdeki yatırım potansiyeli nedeniyle talep görmektedir. Umurbey, Karacaali, Engürücük, Güvenli, Muratoba, Kurşunlu ve Küçükkumla gibi mahallelerde zeytinlik ilanları mevcuttur.
•Konut İmarlı Arsalar: Özellikle merkezi mahalleler ile Kurşunlu, Umurbey, Adliye ve Büyükkumla gibi gelişmekte olan veya deniz manzaralı bölgelerde yoğunlaşmaktadır. Villa imarlı arsalar da Kurşunlu gibi mahallelerde öne çıkmaktadır.
•Hobi Bahçeleri: Kurtul, Büyükkumla ve Karacaali gibi bölgelerde hobi bahçesi olarak nitelendirilen parsellere rastlanmaktadır.
•Ticari İmarlı Arsalar: Daha sınırlı sayıda olmakla birlikte Kurşunlu ve Serbest Bölge gibi stratejik konumlarda ticari imarlı arsa ilanları görülebilir.
Bölgesel/mahalle bazında ilan yoğunluğu:
•Kurşunlu: Deniz manzaralı, villa imarlı ve turizm potansiyeli olan arsalarla öne çıkmaktadır. Hem imarlı arsalar hem de zeytinlikler bulunmaktadır.
•Umurbey: Konut imarlı arsalar ve zeytinlikler açısından zengin bir mahalledir. İmara yakın tarlalar da yatırımcılar için cazip olabilir.
•Küçükkumla ve Büyükkumla: Deniz manzaralı, imarlı arsalar, tarlalar ve zeytinlikler bulunmaktadır. Özellikle sahil şeridine yakın konumları ile dikkat çekmektedir.
•Karacaali: Deniz manzaralı zeytinlikler ve tarlalar öne çıkmaktadır. Hobi bahçesi olarak da kullanılabilecek araziler mevcuttur.
•Adliye: İmarlı arsa ilanları bulunmaktadır.
•Fındıcak: Tarla ilanları yoğunluktadır.
•Hisar: Depolama imarlı arsalar ve yatırım potansiyeli olan araziler bulunmaktadır.
•Kurtul: Hobi bahçeleri ve tarlalar bulunmaktadır.
Fiyat ve m² Analizi
Genel Arsa Piyasası:
•Ortalama Fiyat: Gemlik genelinde satılık arsa m² fiyatları Kasım ayında ortalama 10.120 TL olarak belirlenmiştir.
•Fiyat Aralığı: 100 metrekarelik bir arsanın ortalama fiyatı 645.200 TL ile 1.369.100 TL arasında değişmektedir. Minimum fiyatlar 6.500 TL’den başlarken, özellikle büyük ve imarlı arazilerde milyonlarca liraya ulaşabilmektedir.
Arsa Tipine Göre m² Fiyat Karşılaştırmaları:
•Tarlalar: Ortalama m² fiyatı 3.745 TL’dir. Ancak konum, büyüklük ve imar potansiyeline göre bu fiyatlar değişiklik gösterir. Örneğin, yol kenarında bulunan tarlalar daha yüksek değerlere sahip olabilir.
•Konut İmarlı Arsalar: İmarlı arsaların m² fiyatları konum, denize/manzaraya yakınlık ve emsal değerine göre önemli ölçüde artmaktadır. Örneğin, Kurşunlu’da villa imarlı deniz manzaralı arsaların m² fiyatları oldukça yüksektir. Umurbey’de konut imarlı arsalar da benzer şekilde prim yapmaktadır.
•Zeytinlikler: Zeytinliklerin m² fiyatları, büyüklük, zeytin ağacı sayısı, denize/yola yakınlık ve imar potansiyeline göre farklılık gösterir. Bazı zeytinlikler imara yakın konumda bulunarak yatırım potansiyeli sunar.
•Hobi Bahçeleri: Nispeten daha uygun fiyatlı olup, küçük metrekarelerde deniz manzaralı seçenekler de bulunabilir.
Fiyat-Büyüklük İlişkisi: Genel olarak, arsanın büyüklüğü arttıkça birim m² fiyatı düşme eğiliminde olabilir, ancak imar durumu ve konum gibi faktörler bu ilişkiyi değiştirebilir. Küçük ve imarlı parseller, büyük tarla veya zeytinliklere göre birim fiyat bazında daha yüksek olabilir.
