Gemlik Gayrimenkul Piyasasında “Kelepir” Tuzağı: Mühendislik ve Hukuki Açıdan İleri Düzey Risk Analizi

Gemlik, stratejik konumu, liman kapasitesi ve TOGG fabrikasının yarattığı istihdam etkisiyle son yıllarda gayrimenkul yatırımcılarının odak noktası haline geldi. Ancak 2020-2024 periyodunda konut maliyetlerinde yaşanan agresif artış, alım gücünü zorlarken potansiyel alıcıları da daha “ekonomik” seçeneklere yöneltiyor. Bir mühendis olarak açıkça belirtmeliyim ki; piyasa ortalamasının %20-30 altında fiyatlanan mülkler, sadece bir fırsat değil, çoğu zaman ciddi bir statik veya hukuki riskin habercisidir.

Potansiyel ev sahiplerinin bütçelerini koruma çabası anlaşılabilir olsa da, teknik analiz yapılmadan alınan “uygun fiyatlı” gayrimenkuller, uzun vadede telafisi imkansız zararlara yol açabilir.

Fiyatlandırma Dinamikleri: Gemlik’te Beklentiler Ne Yönde?

Gayrimenkul piyasasında fiyatların pandemi öncesi seviyelere dönmesini beklemek, mevcut enflasyonist ortamda ve inşaat maliyet endekslerindeki artışla birlikte rasyonel bir yaklaşım değildir. Özellikle Manastır (Cumhuriyet Mahallesi) gibi zemin yapısı kayalık olan bölgeler veya Kurşunlu gibi talep gören sahil şeritlerinde, fiyatlarda %5’lik bir düzeltme bile öngörülmemektedir.

Bursa genelinde ve özelinde Gemlik’te fiyat liderliğini şu bölgeler ve faktörler domine etmektedir:

• Manastır Mevkii: Sağlam zemin yapısı nedeniyle deprem güvenliği arayanların bir numaralı tercihi.

• Gemlik Merkez: Kentsel dönüşüm beklentisi olan eski yapılar.

• Kumla ve Kurşunlu: Yazlık kullanımın ötesine geçip 4 mevsim oturuma dönen sahil bölgeleri.

Veriler, bu bölgelerdeki nitelikli konutların değerini koruduğunu ve artış trendini sürdürdüğünü göstermektedir.

Teknik İnceleme: “Ucuz” Evin Arkasındaki Mühendislik Gerçekleri

Doğal olarak; kötü tadilat, cephe yalıtım eksikliği veya giriş/bodrum kat gibi şerefiye değeri düşük özellikler, bir mülkün fiyatını %15-18 oranında aşağı çekebilir. Bu, piyasanın doğal akışıdır. Ancak indirim oranı %30 bandını aşıyorsa, bir uzman gözüyle şu kritik parametreleri sorgulamanız gerekir:

1. Zemin Sıvılaşması ve Bina Yaşı

Gemlik ilçe merkezi (Dr. Ziya Kaya, Eşref Dinçer Mahalleleri vb.) alüvyon zemin üzerine kuruludur. Eğer size sunulan “fırsat” daire, 1999 yönetmeliği öncesi yapılmışsa ve zemin iyileştirmesi (jet-grout vb.) yapılmamışsa, fiyatın ucuz olması bina güvenliğinin sorgulanması gerektiği anlamına gelir. Bir mühendis olarak, deniz kumu kullanımı ve korozyona uğramış donatı riskini asla göz ardı etmemenizi öneririm.

2. Arazi Kategorisi ve Zeytinlik Vasfı

Gemlik’te sıkça karşılaşılan en büyük tuzaklardan biri arazi kullanımıdır.

• Zeytin Koruma Kanunu: Gemlik’in geniş zeytinlik alanlarında, “bağ evi” veya “tarımsal depo” adı altında inşa edilen, ancak konut olarak pazarlanan yapılar mevcuttur.

• Hisseli Tapu Riski: Özellikle Umurbey veya köylere yakın bölgelerde, müstakil tapu yerine hisseli tapu (tarla vasıflı) üzerinden satılan yapılar, gelecekte yıkım kararı veya ağır para cezalarıyla karşılaşabilir.

3. Kaçak Kat ve Yasadışı Tadilatlar

İmar barışından yararlanmış olsa bile, binanın statik projesine aykırı müdahaleler (kolon kesme, taşıyıcı duvar kaldırma) ciddi bir risktir. Özellikle giriş katı dükkan olan binalarda bu durum detaylıca incelenmelidir. Yasadışı eklentileri yasallaştırmak hem bürokratik olarak çok zordur hem de bir deprem anında binanın davranışını öngörülemez hale getirir. Kat Mülkiyeti (İskan) olmayan, sadece Kat İrtifakı ile satılan binalarda, projesine aykırılık olma ihtimali çok yüksektir.

Hukuki Durum Tespiti: Mülk Sahipliği ve Sakinler

Teknik analiz kadar, mülkün hukuki “sicili” de hayati önem taşır. Satış işleminin mahkemece iptal edilmemesi veya kullanım hakkınızın kısıtlanmaması için şu noktalara dikkat edilmelidir:

• Aile Konutu Şerhi: Tapuda görünmese bile, mülk satıcının eşi tarafından “aile konutu” olarak kullanılıyorsa ve eşin rızası yoksa satış iptal edilebilir.

• Miraslı Mülkler: İştirak halinde mülkiyet söz konusuysa, tüm mirasçıların onayı olmadan yapılan satışlar geçersizdir.

• Kiracılı Konutlar: Türk Borçlar Kanunu’ndaki son düzenlemelerle, içinde “eski kiracı” bulunan bir evi satın almak, tahliye sürecinin yıllar sürmesine neden olabilir. Yatırım amaçlı alıyorsanız, tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliğini mutlaka bir avukata danışmalısınız.

Özetle: Gemlik gibi deprem riski ve zemin hassasiyeti yüksek bir bölgede, “piyasa altı” fiyatlar genellikle tolere edilemeyecek riskler barındırır. Mühendislik hizmeti almadan ve tapu müdürlüğünde detaylı sorgulama yapmadan imza atmayın.