Buradasınız: / / / / Gemlik Gayrimenkul Piyasası Stratejik Yatırım ve Risk Analiz Raporu: Ka...
ÖncekiSonraki
1234567891011121314

BURSA GEMLİK GAYRİMENKUL PİYASASI STRATEJİK YATIRIM VE RİSK ANALİZ RAPORU: KASIM 2025 DERİNLEMESİNE BAKIŞ

YÖNETİCİ ÖZETİ VE MAKRO-EKONOMİK ÇERÇEVE

Bursa ili, Türkiye ekonomisinin sanayi omurgasını oluşturmaya devam ederken, Gemlik ilçesi 2025 yılının son çeyreğinde, salt bir konut piyasası olmanın ötesinde, endüstriyel dönüşüm, lojistik merkezileşme ve sismik risk gerçekliği arasında şekillenen kompleks bir ekosistem olarak öne çıkmaktadır. Bu rapor, Kasım 2025 sonu itibarıyla elde edilen güncel piyasa verileri, mahalle bazlı mikro göstergeler, jeolojik etütler ve kentsel dönüşüm projeksiyonları ışığında, Gemlik gayrimenkul piyasasının 360 derecelik bir analizini sunmaktadır.

Raporun temel tezi; Gemlik piyasasının homojen bir yapı sergilemediği, aksine birbirinden kesin çizgilerle ayrışan “mikro iklimlerden” oluştuğu gerçeğine dayanmaktadır. Bir yanda Türkiye’nin yerli otomobil projesi TOGG ve yan sanayisinin yarattığı muazzam istihdam baskısı, diğer yanda Kuzey Anadolu Fay Hattı’nın güney kolu üzerindeki sismik kırılganlık, fiyatlama davranışlarını paradoksal bir şekilde etkilemektedir. Kasım 2025 itibarıyla yıllık %25,55 ile %26,62 bandında gerçekleşen nominal değer artışı 1, enflasyonist ortamda reel bir getiri arayışından ziyade, barınma ihtiyacının ve güvenli zemin arayışının fiyatlara yansıması olarak okunmalıdır.

İlçedeki ortalama konut fiyatının 2.963.136 TL seviyesinde dengelenmesi ve metrekare birim fiyatlarının 24.288 TL bandında seyretmesi 1, Gemlik’i Bursa’nın merkezi ilçeleri (Nilüfer, Osmangazi) ile kıyaslandığında halen “erişilebilir” bir alternatif olarak konumlandırmaktadır. Ancak bu erişilebilirlik, 13 yıl gibi Türkiye ortalamasının (yaklaşık 17-20 yıl) dramatik ölçüde altında kalan bir amortisman (geri dönüş) süresi ile birleştiğinde, bölgeyi nakit akışı (cash-flow) odaklı yatırımcılar için bir cazibe merkezine dönüştürmektedir.

Bu rapor, nicel verilerin ötesine geçerek, Demirsubaşı’ndaki kentsel dönüşüm takaslarından Gençali’deki alüviyal zemin riskine, Ata Mahallesi’ndeki lüks villa trendinden Balıkpazarı’ndaki tarihi doku sıkışmasına kadar tüm katmanları, yatırımcılar, şehir plancıları ve sektör profesyonelleri için derinlemesine irdeleyecektir.

GEMLİK GAYRİMENKUL PİYASASI STRATEJİK YATIRIM VE RİSK ANALİZ RAPORU KASIM 2025

BÖLÜM 1: FİYATLAMA DİNAMİKLERİ VE PİYASA PSİKOLOJİSİ

Gemlik konut piyasasının finansal anatomisi incelendiğinde, 2024-2025 dönemindeki hareketliliğin, maliyet enflasyonu ile talep enflasyonu arasındaki hassas dengede şekillendiği görülmektedir.

1.1. Yıllık Değişim Oranlarının Analitiği

Kasım 2025 sonu verilerine göre, Gemlik genelinde satılık konut fiyatlarında son bir yılda kaydedilen %25,55’lik artış (Ekim verilerine göre %26,62), bölgenin stabil bir büyüme trendinde olduğunu göstermektedir.1 Bu oran, hiper-enflasyonist dönemlerin ardından gelen “soğuma” evresinde, gayrimenkulün hala bir değer saklama aracı olarak görüldüğünü kanıtlamaktadır. Ancak bu artış oranı, ilçenin tüm mahallelerine eşit dağılmamıştır. Demirsubaşı ve Halitpaşa gibi dönüşüm odaklı bölgelerde bu oran çok daha yüksek seyrederken, Gençali ve Dr. Ziya Kaya gibi risk algısının yüksek olduğu bölgelerde baskılanmıştır.

GöstergeDeğer (Kasım 2025)Analiz
Yıllık Artış Oranı%25,55Enflasyon karşısında varlık koruma refleksi.
Ortalama Konut Fiyatı2.963.136 ₺Orta gelir grubu için erişilebilirlik sınırı.
Birim m² Fiyatı24.288 ₺/m²İnşaat maliyet endeksine paralel seyir.
Ortalama Büyüklük122 m²Aile tipi (3+1) oturumun piyasa hakimiyeti.
Amortisman Süresi13 YılYüksek kira getirisi / Düşük sermaye değeri çarpanı.

1.2. 13 Yıllık Amortisman Süresinin Sırrı: Bir Yatırım Fırsatı mı, Risk Primi mi?

Gayrimenkul literatüründe amortisman süresi (geri dönüş süresi), bir mülkün kira geliriyle kendi satış bedelini ne kadar sürede amorti ettiğini gösterir. Gemlik’te bu sürenin 13 yıl seviyelerinde olması 1, piyasanın oldukça agresif bir kira getirisine sahip olduğunu işaret eder. Bu durumun temel nedenleri şunlardır:

  1. Endüstriyel Göç ve Kiralık Talebi: TOGG fabrikası, batarya fabrikaları ve serbest bölgedeki sanayi kuruluşları, bölgeye sürekli bir mavi ve beyaz yakalı akışı sağlamaktadır. Bu nüfus, genellikle mülk satın almak yerine kiralamayı tercih etmekte veya zorunlu olarak kiralamaya yönelmektedir. Yüksek talep, kira rakamlarını yukarı iterek amortisman süresini kısaltmaktadır.

  2. Konut Arzındaki Sıkışma: Özellikle deprem yönetmeliğine uygun, güvenli konut arzının sınırlı olması, nitelikli kiralık dairelerin fiyatlarını artırmaktadır.

  3. Risk Primi Fiyatlaması: Finans teorisine göre, risk arttıkça beklenen getiri de artar. Gemlik’in bazı bölgelerindeki yüksek deprem riski, satış fiyatlarını baskılarken (insanlar satın almaktan çekinirken), barınma zorunluluğu nedeniyle kiralar yüksek kalmaya devam etmektedir. Dolayısıyla 13 yıllık kısa geri dönüş süresi, bir bakıma yatırımcının aldığı “deprem riski primi” olarak da okunabilir.

1.3. Ortalama Konut Büyüklüğü ve Yaşam Standartları

122 metrekarelik ortalama konut büyüklüğü 1, Gemlik’in demografik yapısının hala “çekirdek aile” ve “geniş aile” normlarında olduğunu göstermektedir. İstanbul veya Ankara’nın merkezindeki 1+1 ve 1+0 stüdyo daire trendinin aksine, Gemlik’te yaşam alanı genişliğinden ödün verilmemektedir. Bu durum, ilçenin bir “yatakhane bölgesi” olmaktan ziyade, yerleşik bir yaşam kültürüne sahip olduğunun kanıtıdır.

BÖLÜM 1: FİYATLAMA DİNAMİKLERİ VE PİYASA PSİKOLOJİSİ

Gemlik konut piyasasının finansal anatomisi incelendiğinde, 2024-2025 dönemindeki hareketliliğin, maliyet enflasyonu ile talep enflasyonu arasındaki hassas dengede şekillendiği görülmektedir.

1.1. Yıllık Değişim Oranlarının Analitiği

Kasım 2025 sonu verilerine göre, Gemlik genelinde satılık konut fiyatlarında son bir yılda kaydedilen %25,55’lik artış (Ekim verilerine göre %26,62), bölgenin stabil bir büyüme trendinde olduğunu göstermektedir.1 Bu oran, hiper-enflasyonist dönemlerin ardından gelen “soğuma” evresinde, gayrimenkulün hala bir değer saklama aracı olarak görüldüğünü kanıtlamaktadır. Ancak bu artış oranı, ilçenin tüm mahallelerine eşit dağılmamıştır. Demirsubaşı ve Halitpaşa gibi dönüşüm odaklı bölgelerde bu oran çok daha yüksek seyrederken, Gençali ve Dr. Ziya Kaya gibi risk algısının yüksek olduğu bölgelerde baskılanmıştır.

GöstergeDeğer (Kasım 2025)Analiz
Yıllık Artış Oranı%25,55Enflasyon karşısında varlık koruma refleksi.
Ortalama Konut Fiyatı2.963.136 ₺Orta gelir grubu için erişilebilirlik sınırı.
Birim m² Fiyatı24.288 ₺/m²İnşaat maliyet endeksine paralel seyir.
Ortalama Büyüklük122 m²Aile tipi (3+1) oturumun piyasa hakimiyeti.
Amortisman Süresi13 YılYüksek kira getirisi / Düşük sermaye değeri çarpanı.

1.2. 13 Yıllık Amortisman Süresinin Sırrı: Bir Yatırım Fırsatı mı, Risk Primi mi?

Gayrimenkul literatüründe amortisman süresi (geri dönüş süresi), bir mülkün kira geliriyle kendi satış bedelini ne kadar sürede amorti ettiğini gösterir. Gemlik’te bu sürenin 13 yıl seviyelerinde olması 1, piyasanın oldukça agresif bir kira getirisine sahip olduğunu işaret eder. Bu durumun temel nedenleri şunlardır:

  1. Endüstriyel Göç ve Kiralık Talebi: TOGG fabrikası, batarya fabrikaları ve serbest bölgedeki sanayi kuruluşları, bölgeye sürekli bir mavi ve beyaz yakalı akışı sağlamaktadır. Bu nüfus, genellikle mülk satın almak yerine kiralamayı tercih etmekte veya zorunlu olarak kiralamaya yönelmektedir. Yüksek talep, kira rakamlarını yukarı iterek amortisman süresini kısaltmaktadır.

  2. Konut Arzındaki Sıkışma: Özellikle deprem yönetmeliğine uygun, güvenli konut arzının sınırlı olması, nitelikli kiralık dairelerin fiyatlarını artırmaktadır.

  3. Risk Primi Fiyatlaması: Finans teorisine göre, risk arttıkça beklenen getiri de artar. Gemlik’in bazı bölgelerindeki yüksek deprem riski, satış fiyatlarını baskılarken (insanlar satın almaktan çekinirken), barınma zorunluluğu nedeniyle kiralar yüksek kalmaya devam etmektedir. Dolayısıyla 13 yıllık kısa geri dönüş süresi, bir bakıma yatırımcının aldığı “deprem riski primi” olarak da okunabilir.

1.3. Ortalama Konut Büyüklüğü ve Yaşam Standartları

122 metrekarelik ortalama konut büyüklüğü 1, Gemlik’in demografik yapısının hala “çekirdek aile” ve “geniş aile” normlarında olduğunu göstermektedir. İstanbul veya Ankara’nın merkezindeki 1+1 ve 1+0 stüdyo daire trendinin aksine, Gemlik’te yaşam alanı genişliğinden ödün verilmemektedir. Bu durum, ilçenin bir “yatakhane bölgesi” olmaktan ziyade, yerleşik bir yaşam kültürüne sahip olduğunun kanıtıdır.

BÖLÜM 2: MAHALLE BAZLI MİKRO ANALİZ VE AYRIŞAN PAZARLAR

Gemlik piyasasını tek bir ortalama ile okumak yanıltıcıdır. İlçe, sosyo-ekonomik statü, zemin yapısı ve yapı yaşına göre keskin bir şekilde segmentlere ayrılmıştır.

2.1. Lüksün ve Güvenin Adresi: Ata ve Umurbey Mahallesi

Piyasa verileri, Ata ve Umurbey mahallelerinin Gemlik’in “premium” segmentini oluşturduğunu tartışmasız bir şekilde ortaya koymaktadır.

Ata Mahallesi: Zirvedeki Oyuncu

Kasım 2025 itibarıyla Ata Mahallesi, hem “En Fazla Değer Kazanan” hem de “En Kısa Geri Dönüşe Sahip” mahalleler listesinde zirveye oynamaktadır. Ortalama konut değerinin 8.093.462 TL seviyesine ulaşması 1, bölgenin gelir profilini netleştirmektedir.

  • Değer Artışının Nedeni: Ata Mahallesi, özellikle Gemsaz bölgesindeki villa projeleriyle dikkat çekmektedir. İlan verilerine göre, bölgede deniz manzaralı, bahçeli 5+2 villaların 13.900.000 TL, daha mütevazı seçeneklerin ise 7.500.000 TL bandında pazarlandığı görülmektedir.2

  • Amortisman Paradoksu: Genellikle lüks konutların amortisman süresi uzundur (25+ yıl). Ancak Ata Mahallesi’nin “En Kısa Geri Dönüş” listesinde yer alması 1, bölgedeki lüks kiralama talebinin (üst düzey yöneticiler, expatlar) satış fiyatlarından bile daha hızlı arttığını göstermektedir. Bu, çok nadir görülen ve yatırımcı için “altın vuruş” niteliğinde bir veridir.

Umurbey Mahallesi: Tarih ve Manzara

Ortalama 7.714.288 TL konut değeri ile Ata Mahallesi’ni takip eden Umurbey, Gemlik’in tarihi aristokrasisini temsil eder.1

  • Coğrafi Avantaj: Eğimli bir arazide yer alması, kapanmaz körfez manzarası sunarken, zeminin kayalık yapısı deprem güvenliği açısından büyük bir avantaj sağlamaktadır.

  • Mimari Nitelik: Bölgedeki “Umurbey E+ Evi” gibi projeler, modern mimarinin, çelik konstrüksiyonun ve sürdürülebilir tasarımın örneklerini sunmaktadır.4 585 m² inşaat alanına sahip bu tip özel tasarım villalar, bölgenin sadece barınma değil, bir statü sembolü olarak görüldüğünü kanıtlamaktadır.

  • Yatırım Karakteri: Umurbey, “En Geç Geri Dönüşe” sahip mahalleler arasındadır.1 Bu durum, buradaki alıcı kitlesinin kira getirisinden ziyade, mülkün sermaye değer artışına (capital appreciation) ve yaşam kalitesine odaklandığını gösterir.

2.2. Yükselen Değerler: Cumhuriyet ve Hisar

Orta-üst gelir grubunun ve beyaz yakalı çalışanların yoğunlaştığı bu bölgeler, modern şehircilik anlayışının Gemlik’teki temsilcileridir.

Cumhuriyet Mahallesi

Ortalama 4.007.952 TL değeri ve “En Fazla Değer Kazanan Mahalleler” listesindeki yeri ile Cumhuriyet Mahallesi, kentsel dönüşümün merkez üssüdür.1

  • Dönüşümün Motoru: Demirsubaşı gibi riskli bölgelerden yapılan tahliyeler için hedef bölge burasıdır. Belediye iştiraki GEMTAŞ tarafından inşa edilen “Çamlık Konutları”, takas yoluyla gelen hak sahiplerine modern, güvenli ve deniz manzaralı bir yaşam sunmaktadır.5 Bu “zorunlu talep”, fiyatları sürekli yukarı yönlü desteklemektedir.

  • Amortisman Durumu: Fiyatların hızla yükselmesi, kiraların aynı hızda artamamasına neden olmuş ve mahalleyi “En Geç Geri Dönüş” listesine sokmuştur.1

Hisar Mahallesi

4.165.238 TL ortalama değeri ile Hisar, güvenli zemin arayışındaki ailelerin sığınağıdır.1

  • Stok Analizi: İlanlarda 2+1 dairelerin 1.750.000 TL’den başlayıp, yeni ve manzaralı 3+1’lerin 3.750.000 TL – 4.000.000 TL bandına çıktığı görülmektedir.6 Bölgede “sıfır daire” arzının yüksek olması, yeni deprem yönetmeliğine uygun yapı arayanları cezbetmektedir.

2.3. Fırsat ve Risk Sarmalı: Demirsubaşı, Balıkpazarı ve Halitpaşa

Bu mahalleler, Gemlik’in en eski yerleşimleridir ve şu anda büyük bir dönüşüm sancısı çekmektedir.

  • Fiyat Anomalisi: Demirsubaşı (1.460.102 TL) ve Balıkpazarı (1.445.090 TL), ilçe ortalamasının yarısı kadar bir değere sahiptir.1 Ancak Demirsubaşı ve Halitpaşa, aynı zamanda “En Fazla Değer Kazanan Mahalleler” listesinin başındadır.1

  • Spekülatif Artış: Bu tezatlık, “beklenti satın alınması” ile açıklanabilir. Yatırımcılar, bu bölgelerdeki eski ve riskli binaları, ileride gerçekleşecek kentsel dönüşüm projelerinde elde edecekleri “yeni daire hakkı” için satın almaktadır.

  • Balıkpazarı Dönüşümü: Tarihi hamamın Kentsel Dönüşüm Uzlaşma Ofisi’ne dönüştürülmesi ve Alemdar Caddesi üzerindeki çalışmalar, sürecin ciddiyetini göstermektedir.8 “Yerinde dönüşüm” ve “takas” modelleri, buradaki değer artışının temel yakıtıdır.

2.4. Gençali ve TOGG Etkisi: Sanayi vs. Jeoloji

Raporun en kritik bölümü, Gençali Mahallesi’nin durumudur. 3.259.020 TL ortalama değere sahip olan mahalle 1, TOGG fabrikasına ev sahipliği yapmasına rağmen “En Az Değer Kazanan Mahalleler” listesinde yer almaktadır.1

  • Jeolojik Bariyer: TMMOB Jeoloji Mühendisleri Odası raporları, Gençali’nin Büyük Dere’nin oluşturduğu alüviyal delta üzerinde, Gençali Fay Zonu’na 500 metre ve Gemlik Fay Zonu’na 2 km mesafede olduğunu belgelemektedir.9

  • Piyasa Rasyonalitesi: Yatırımcılar, endüstriyel potansiyelin getirdiği istihdam avantajı ile zemin sıvılaşması ve deprem riskini tartmış; güvenlik endişesi galip gelmiştir. Bu durum, fiyatların sanayi bölgesine rağmen baskılanmasına (underperformance) neden olmaktadır. Bölgenin hızla imara açılması eleştirilmekte ve “İzmir-Bayraklı benzeri” bir zemin büyütmesi etkisinden korkulmaktadır.

BÖLÜM 3: KENTSEL DÖNÜŞÜM STRATEJİLERİ VE UYGULAMA MODELLERİ

Gemlik’te kentsel dönüşüm, bir tercih değil, hayati bir zorunluluktur. Kasım 2025 itibarıyla sahada uygulanan modeller, gayrimenkul değerlemelerini doğrudan etkilemektedir.

3.1. Takas (Swap) Modeli

Belediye, özellikle Demirsubaşı gibi riskli alanlarda kamulaştırma maliyetlerini düşürmek ve süreci hızlandırmak için “takas” modelini benimsemiştir. 218 ada 10 parsel örneğinde olduğu gibi, imar planında yolda veya yeşil alanda kalan binalar, GEMTAŞ tarafından Cumhuriyet Mahallesi’nde üretilen güvenli konutlarla takas edilmektedir.5

  • Yatırımcı Etkisi: Bu model, Demirsubaşı’ndaki metruk binaların aslında “Cumhuriyet Mahallesi’nde potansiyel bir daire” opsiyonu olarak fiyatlanmasına neden olmaktadır. Bu da “En Fazla Artan Mahalleler” istatistiğini açıklamaktadır.

3.2. Uzlaşma ve Yerinde Dönüşüm

Balıkpazarı’nda kurulan ofislerde, hak sahipleriyle birebir görüşmeler yapılarak, yeni projeden alacakları dairenin katı, cephesi ve metrekaresi belirlenmektedir.8 Şeffaflık politikası, bölgedeki sosyal direnci kırmış ve piyasa güvenini artırmıştır. Eski binalara olan talep, bu “garantili dönüşüm” vaadiyle canlı tutulmaktadır.

GEMLİK GAYRİMENKUL PİYASASI STRATEJİK YATIRIM VE RİSK ANALİZ RAPORU KASIM 2025

BÖLÜM 4: SAHİL ŞERİDİ VE TURİZM ETKİSİ (KURŞUNLU, KUMLA)

Gemlik, sanayi kimliğinin yanı sıra güçlü bir turizm potansiyeline sahiptir. Sahil mahalleleri, mevsimsel dalgalanmaların en yoğun hissedildiği bölgelerdir.

4.1. Kurşunlu: Elit Sayfiye

5.980.744 TL ortalama değer ile Kurşunlu, sahilin en değerli bölgesidir.1 Mudanya sınırına yakınlığı, marinası ve daha nitelikli yapı stoğu ile hem yazlık hem de 12 ay oturum için tercih edilmektedir. Fiyatların yüksekliği, buradaki alıcının “Bursalı üst-orta sınıf” olduğunu göstermektedir.

4.2. Küçükkumla ve Büyükkumla: Kitle Turizmi

Küçükkumla (2.476.620 TL) ve Büyükkumla (1.867.450 TL), daha erişilebilir fiyatlarla “halk tipi” yazlık bölgeleridir.1

  • Stok Sorunu: Küçükkumla, “En Az Değer Kazanan Mahalleler” listesindedir.1 Bunun nedeni, bölgedeki yapı stoğunun çok eski olması, yoğun yapılaşma ve yaz sezonu dışındaki atıl kapasitedir. Arz fazlası, fiyat artış hızını frenlemektedir.

BÖLÜM 5: VERİ TEMELLİ KARŞILAŞTIRMALI ANALİZ TABLOLARI

Aşağıdaki tablolar, Gemlik’in farklı yüzlerini sayısal verilerle ortaya koymaktadır.

5.1. Mahalle Bazlı Fiyat ve Performans Hiyerarşisi (Kasım 2025)

SıraMahalleOrtalama Değer (TL)SegmentTrend Yorumu
1Ata8.093.462 ₺Ultra LüksEn Yüksek Artış & En Kısa Dönüş (Yatırım Yıldızı)
2Umurbey7.714.288 ₺Lüks/PrestijManzara Primi, Düşük Kira Çarpanı
3Kurşunlu5.980.744 ₺Sahil LüksMudanya Etkisi, Stabil Artış
4Hisar4.165.238 ₺Modern KonutGüvenli Zemin Primi
5Cumhuriyet4.007.952 ₺Gelişen MerkezDönüşüm Talebiyle Yükseliş
6Gençali3.259.020 ₺Sanayi/RiskliTOGG vs. Fay Hattı Baskısı
7Cihatlı2.861.376 ₺TOKİ/SosyalUygun Fiyatlı Yeni Stok
8Karacaali2.465.144 ₺SayfiyeYüksek Artış (Keşfedilmemiş Potansiyel)
9Küçükkumla2.476.620 ₺Yoğun SahilDoygunluk Noktası, Düşük Artış
10Dr. Ziya Kaya1.997.696 ₺Eski MerkezZemin Riski Nedeniyle Düşük Performans
11Halitpaşa1.588.090 ₺DönüşümSpekülatif Yükseliş
12Demirsubaşı1.460.102 ₺Dönüşüm/RiskEn Ucuz & En Hızlı Artış Potansiyeli
13Balıkpazarı1.445.090 ₺Tarihi DokuEn Kısa Amortisman (Kira Odaklı)

5.2. Kritik Listeler ve Anlamları

  • En Fazla Artanlar (Demirsubaşı, Halitpaşa, Karacaali, Cumhuriyet, Ata): Bu liste, piyasanın iki uca savrulduğunu gösteriyor. Ya “dönüşüm beklentisi olan en ucuz yerler” (Demirsubaşı) ya da “en lüks ve nitelikli yerler” (Ata) prim yapmaktadır. Arada kalan standart konutlar daha az kazandırmaktadır.

  • En Az Artanlar (Küçükkumla, Dr. Ziya Kaya, Yeni, Osmaniye, Gençali): Ortak özellikleri ya çok eski stok (Osmaniye, Dr. Ziya Kaya) ya zemin riski (Gençali) ya da arz fazlasıdır (Küçükkumla).

  • En Kısa Geri Dönüş (Ata, Balıkpazarı, Demirsubaşı): İronik bir liste. Ata’da “yüksek kira”, Balıkpazarı’nda “düşük satış fiyatı” bu sonucu doğurmaktadır.

BÖLÜM 6: GELECEK PROJEKSİYONU VE YATIRIMCI TAVSİYELERİ

2026-2030 dönemi için Gemlik piyasası, sanayi entegrasyonu ve kentsel yenilenme ekseninde şekillenecektir.

6.1. Senaryo Analizi

  • İyimser Senaryo: Kentsel dönüşümün hızlanması ve TOGG üretim kapasitesinin artmasıyla, Cumhuriyet ve Hisar mahallelerinde fiyatlar dolar bazında artışını sürdürür. Gençali bölgesinde zemin iyileştirme teknolojileri ile güven algısı tazelenir.

  • Kötümsel Senaryo: Olası bir sismik hareketlilik veya ekonomik durgunlukta, zemin riski yüksek olan (Balıkpazarı, Dr. Ziya Kaya, Gençali) bölgelerde fiyatlar sert düşer. Lüks segment (Ata, Umurbey) değerini korur ancak likidite kaybeder.

6.2. Stratejik Tavsiyeler

  1. Değer Avcıları İçin: Demirsubaşı ve Halitpaşa’da, henüz dönüşüm protokolü imzalanmamış ancak plan dahilindeki eski binalar, uzun vadeli “arsa payı yatırımı” olarak değerlendirilmelidir.

  2. Güvenli Liman Arayanlar İçin: Hisar ve Umurbey, zemin yapısı ve modern stok nedeniyle portföylerin sigortası niteliğindedir. Aile oturumu için en rasyonel tercihlerdir.

  3. Temettü (Kira) Yatırımcıları İçin: Balıkpazarı ve Kayhan, düşük giriş maliyeti ve 13 yılın altındaki amortisman süresiyle, yüksek nakit akışı sağlar. Ancak bina yaşı ve deprem riski nedeniyle sigorta maliyetleri hesaba katılmalıdır.

  4. Uzak Durulması Gerekenler: Zemin etüdü yapılmamış, Gençali fay zonuna çok yakın ve mühendislik hizmeti almamış “tarla vasıflı” araziler veya kaçak yapılar, TOGG heyecanına kapılarak satın alınmamalıdır.

Sonuç:

Kasım 2025 Gemlik raporu, ilçenin basit bir “sayfiye” veya “sanayi kasabası” olmadığını kanıtlamaktadır. Gemlik, risk ve fırsatın iç içe geçtiği, doğru mahalle ve doğru strateji ile yıllık %25 üzerindeki enflasyon korumasının ve 13 yıllık hızlı geri dönüşün yakalanabileceği derinlikli bir piyasadır. Yatırım kararlarında “ortalama fiyat” yerine, “mahalle bazlı hikaye” ve “jeolojik rapor” belirleyici olmalıdır.