Buradasınız: / / / / Gemlik Emlak Piyasası Teknik Analiz Raporu
Gemlik Emlak Piyasası Teknik Analiz Raporu (Aralık 2025)

Gemlik Emlak Piyasası Teknik Analiz Raporu (Aralık 2025)

Bu rapor, Bursa’nın Gemlik ilçesindeki güncel emlak piyasasını, özellikle Cumhuriyet Mahallesi odaklı olmak üzere, detaylı bir şekilde analiz etmektedir. Fiyat eğilimleri, arz durumu ve yaşa göre fiyat farklılıkları gibi temel metrikler incelenmiştir.

1. Genel Piyasaya Bakış

Kasım 2025 itibarıyla Gemlik ilçesinde satılık konut fiyatları son bir yılda ortalama %25,55 artış göstermiştir. Ortalama satılık konut metrekare birim fiyatı 24.288 TL olarak belirlenmiştir. Ortalama satılık konut büyüklüğü 122 metrekaredir ve geri dönüş (amortisman) süresi ortalama 13 yıldır. Gemlik’in emlak piyasası, ulaşım avantajları, mahalle bazlı fırsatlar ve güçlü ekonomisiyle yatırım açısından potansiyel taşımaktadır. Özellikle TOGG fabrikasının bölgeye etkisi ve kentsel dönüşüm projeleri, piyasayı hareketlendiren faktörler arasındadır.

2. Cumhuriyet Mahallesi Analizi

Cumhuriyet Mahallesi, Gemlik’in en prestijli ve yatırım potansiyeli en yüksek bölgelerinden biri olarak öne çıkmaktadır. Eylül 2025 verilerine göre Cumhuriyet Mahallesi’nde ortalama metrekare fiyatı 46.450 TL’dir. Son bir yılda metrekare fiyatları %26,68 oranında artmıştır. Bu artışta yeni villa projeleri, deniz manzaralı arsalar ve modern site konseptleri etkili olmuştur. 2026 itibarıyla bu bölgede yeni parselasyon ve inşaat izinlerinin genişlemesiyle fiyatların 50.000 TL/m² bandını aşması beklenmektedir. Kasım 2025 itibarıyla konut fiyatları en fazla artan mahalleler arasında Cumhuriyet Mahallesi dördüncü sırada yer almaktadır. Ancak, amortisman süresi dikkate alındığında, Cumhuriyet Mahallesi, Umurbey ve Hisar mahalleleriyle birlikte en geç geri dönüşe sahip mahalleler arasında bulunmaktadır. Emlakjet verilerine göre Cumhuriyet Mahallesi’nde 85 adet satılık daire ilanı bulunmaktadır ve en düşük fiyat 2.090.000 TL’den başlamaktadır. Özellikle Manastır bölgesinde (Cumhuriyet Mahallesi sınırları içinde), sıfır 3+1 dairelerin satılık fiyatları Kasım 2025 itibarıyla 11 milyon TL’yi aşabilmektedir.

3. Diğer Önemli Mahallelerin Fiyat Analizi ve Arz Durumu

Gemlik genelinde mahalle bazında fiyat ve arz farklılıkları gözlemlenmektedir:

•Halitpaşa, Demirsubaşı, Karacaali, Ata, Umurbey: Kasım 2025 itibarıyla konut fiyatları en fazla artan mahalleler arasında yer almaktadır.
•Dr. Ziya Kaya, Büyükkumla, Eşref Dinçer, Cihatlı, Küçükkumla, Yeni, Osmaniye, Gençali: Konut fiyatları en az artan mahalleler arasında yer almaktadır.
•Ata, Balıkpazarı, Demirsubaşı, Dr. Ziya Kaya, Kayhan: En kısa geri dönüş (amortisman) süresine sahip mahallelerdir.
•Yeni Mahallesi: Emlakjet’te 23 adet satılık daire ilanı bulunmakta olup, en ucuz daire fiyatı 1.250.000 TL’den başlamaktadır. Ortalamada 127 m2 büyüklüğünde konutlar 68 günde satılmaktadır.
•Hamidiye Mahallesi: Sahibinden.com’da 1.590.000 TL’den başlayan 2+1 daireler bulunmaktadır. Emlakjet’te ise 1.875.000 TL’den başlayan 2+1 daire ilanları mevcuttur.
•Hisar Mahallesi: Sahibinden.com’da 3.740.000 TL’den başlayan 3+1 daireler listelenmektedir.
•Umurbey Mahallesi: Bahçeli, sıfır 4+1 ferah çatı dubleksleri 5.650.000 TL’den alıcı bulabilmektedir. Villa fiyatları ise 21.000.000 TL’ye kadar çıkabilmektedir. Ortalama 206 m2 konut büyüklüğü ile en geç geri dönüşe sahip mahallelerdendir.
•Küçükkumla Mahallesi: Deniz manzaralı 2+1 satılık daireler mevcuttur. En az değer kazanan mahalleler arasında yer almaktadır.
•Kumla Mahallesi: Full eşyalı satılık daireler mevcuttur.
•Eşref Dinçer Mahallesi: 1.500.000 TL’ye 2+1, 90m² daireler bulunmaktadır. En az değer kazanan mahalleler arasında yer almaktadır.
•Kayhan Mahallesi: İçi yapılı masrafsız satılık daireler bulunmaktadır. En kısa geri dönüşe sahip mahallelerdendir.
•Karacaali Mahallesi: Yatırımlık satılık tarlalar bulunmaktadır. Konut fiyatları en fazla artan mahalleler arasında yer almaktadır.

4. Yaşa Göre Fiyat Karşılaştırması

Genel Gemlik piyasasında yeni binalar ve kentsel dönüşüm projeleri eski yapılara göre daha hızlı değer kazanmaktadır. Cumhuriyet Mahallesi’nde yeni villa projeleri ve modern site konseptleri fiyat artışını desteklemektedir. Manastır bölgesinde sıfır 3+1 dairelerin 11 milyon TL’yi aşan fiyatları, yeni konutların yüksek değerini göstermektedir. Yaşlı binaların da dahil olduğu ortalama kira endeksi değeri (yaklaşık 22.000 TL), nitelikli projelere yapılan yatırımların iki kat daha fazla kira getirisi sağlayabileceğini düşündürmektedir.

5. Fırsat Listesi (Daire)

Gemlik genelinde, özellikle daha uygun fiyatlı olabilecek bazı daire fırsatları bulunmaktadır:

•Yeni Mahallesi: 1.250.000 TL’den başlayan satılık daireler mevcuttur.
•Hamidiye Mahallesi: 1.590.000 TL’den başlayan 2+1 köşe daireler bulunmaktadır. Emlakjet’te 1.875.000 TL’ye 2+1 fırsat daireler mevcuttur.
•Eşref Dinçer Mahallesi: 1.500.000 TL’ye 2+1, 90 m² daireler bulunmaktadır.
•Dr. Ziya Kaya Mahallesi: 1.940.000 TL’ye 3+1, 140 m² ara kat daire bulunmuştur.
•Bursa Gemlik Hamidiye Mahallesi: 1.475.000 TL’ye 3+1 satılık daire ilanı bulunmaktadır.
Gemlik Satılık Arsa - Arazi Piyasası Derinlemesine Teknik Analiz
Gemlik Satılık Arsa – Arazi Piyasası / Derinlemesine Teknik AnalizGemlik Satılık Arsa - Arazi Piyasası Derinlemesine Teknik Analiz