Konum ve Genel Özellikler: Manastır Mahallesi, Gemlik ilçe merkezinin kuzey yamacında yer alan ve muhteşem körfez manzarasıyla tanınan bir yerleşim bölgesidir. Resmî adı Cumhuriyet Mahallesi olmasına karşın halk arasında eski adıyla Manastır olarak anılır (haritalarda “Cumhuriyet (Manastır) Mahallesi” biçiminde geçer) haritatr.com. Şehir merkezine bitişik, denize kuşbakışı bakan bir yamaç üzerinde kuruludur. Adından da anlaşılacağı üzere tarihte bir manastıra ev sahipliği yapmış olabileceği düşünülür; bölgede eski bir manastır kalıntısı olduğuna dair rivayetler vardır ancak günümüzde bu kalıntılar belirgin değildir. Mahallenin rakımı merkezden daha yüksek olduğu için Gemlik Körfezi’nin panoramik manzarasına hakimdir. Hava sirkülasyonu iyi, oksijeni bol bir bölgedir; yazın serin esintileriyle, kışın sert rüzgarlarıyla bilinir. Manastır, Gemlik’in diğer mahallelerine göre daha modern konutlara ve sitelere sahip bir yaşam alanıdır – Gemlik’in varlıklı kesiminin tercih ettiği deniz manzaralı siteler burada bulunmaktadır. Nüfusu orta yoğunlukta olup, içinde hem apartman blokları hem de müstakil evler barındırır.

İmar Planı Durumu: Manastır (Cumhuriyet) Mahallesi, Gemlik ilçe merkezinin bir parçası olduğundan 1/1000 ölçekli Gemlik Revizyon İmar Planı kapsamındadır. 1990’lardan bu yana Gemlik Belediyesi’nin imar planlarında bu bölge kademeli olarak gelişme konut alanı olarak yer almıştır. Son olarak Ağustos 2025’te kabul edilen Gemlik Revizyon ve İlave İmar Planı’nda Cumhuriyet (Manastır) Mahallesi’nin plan hükümleri de güncellenmiştir gemlik.bel.trgemlik.bel.tr. Bu plan değişiklikleri kapsamında, mahalledeki riskli yapı stoğunu yenilemek ve kullanım kararlarını iyileştirmek hedeflenmiştir. Plan Notları: Bölgenin jeolojik riskleri nedeniyle plan notlarında özel hükümler bulunmaktadır. Gemlik Belediyesi plan notlarına göre, Manastır mahallesinin de yer aldığı kuzey yamacı kesimleri Önlemli Alan 2.1 olarak tanımlanmıştır; yani topoğrafik eğimin yüksek olduğu, zeminde stabilite sorunları yaşanabilecek fakat gerekli mühendislik önlemleri alınarak kontrollü yapılaşmaya izin verilen alanlar gemlikemlak.org. Bu nedenle, plan notları her inşaat öncesi detaylı jeoteknik etüt yapılmasını, zemin uygunluk onayı alınmasını şart koşar. Ayrıca heyelan tehlikesine karşı istinat duvarları, kazık temel gibi tedbirlerin projelendirilmesini zorunlu kılar. Manastır Mahallesi’nde binaların kat yükseklikleri planla sınırlandırılmıştır: Alt kısımlara yakın bölgelerde 4-5 katlı apartmanlara izin verilirken, tepeye doğru 2-3 kata düşmektedir (eğim arttıkça siluet kontrolü ve zemin yükü azaltmak amacıyla). Nitekim halihazırda mahallede en fazla 5 katlı apartmanlar görülür. Plan notlarında ayrıca yol kademelendirmesi yapılmıştır – eğimli arazide bazı imar yollarının terkini veya kaydırılması gibi düzenlemeler olmuştur. Bölgenin bir kısmı 1999 depremi sonrasında Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nce “Afete Maruz Bölge” ilan edilmişti; bu çok sınırlı bir kesimdi ve sonrasında iyileştirme projeleriyle yeniden imara açıldı. Plan notlarında, eğer parsel böyle riskli bölge içinde ise yapılaşma yasağı bulunmaktadır (ancak halihazırda Cumhuriyet Mahallesi’nde aktif bir yasaklı bölge yoktur, geçmişte kalmıştır). Özetle, Manastır Mahallesi’nin imar planı, şehir merkezinin bir uzantısı olarak tüm altyapı ve konut ihtiyaçlarını kapsayacak şekilde düzenlenmiş; ancak doğal risklere karşı da disiplinli koşullar getirmiştir.

Altyapı ve Ulaşım: Manastır, Gemlik merkeze entegre bir mahalle olduğundan altyapısı şehir standardındadır. Ulaşım: Mahalleye çıkış için bir ana arter yol bulunur (Cumhuriyet Caddesi ve devamındaki Manastır Yolu). Bu yol başlangıçta biraz dik rampalı olup virajlarla mahalleyi dolaşır. İçerde site ve sokaklara dağılan tali yollar vardır. Yol genişlikleri şehir merkezine göre dardır (çoğu 7-8 metre genişlikte) ve eğim yer yer yüksektir. Otopark sorunu bir miktar yaşanır, site içi otoparklar durumu hafifletir. Toplu taşıma mahalleye kısıtlı çıkar; genelde ilçe içi minibüsleri mahalle girişine kadar hizmet verir. Elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz gibi tüm şebekeler mevcuttur ve aktif kullanımdadır. 2000’lerde mahalle büyürken TEDAŞ yeni trafo ve hatlar çekmiştir, BUSKİ kanal ve su şebekesini uzatmıştır. Doğalgaz 2010’larda getirilmiş, böylece tüm konutlar bireysel veya merkezi sistemde doğalgaz kullanır hale gelmiştir. Telekomünikasyon altyapısı da fibere kadar yükseltilmiştir (bazı siteler kendi fiber altyapısını bile kurdu). Altyapı iyileştirme çalışmaları: Eğimin fazla olduğu yerlerde yağmur suyu drenajı kritik olduğundan BUSKİ tarafından 2022’de mahallede yağmursuyu toplama kanalları yapılmıştır (Emniyet, Umurbey ve Cumhuriyet mahallelerini kapsayan çalışma) instagram.com. Bu sayede yoğun yağışlarda oluşan su birikmeleri ve aşağı mahallelere su taşkınları azaltılmıştır. Afet altyapısı: Manastır’da olası toprak kaymalarına karşı bazı kritik yamaçlara perde duvarlar inşa edilmiştir. Ayrıca itfaiye ve ambulans gibi acil durum araçlarının mahalleye erişimi için yönlendirmeler ve ek önlemler (örneğin belirli noktalarda cep yapılması) planlanmıştır. Ulaşım konusunda geleceğe dönük bir proje de, mahalleyi sahil yoluna bağlayacak bir çevre yolu planıdır; henüz hayata geçmemiştir ama imar planında bir güzergâh görünmektedir.

Mülkiyet ve Yapı Stoğu: Manastır Mahallesi’nde mülkiyet yapısı büyük oranda özel mülkiyettir ve parsel bazında açıktır. Mahallede çok sayıda kooperatif kökenli apartman bulunmaktadır; bunlar 1980’lerin sonu – 2000’lerin başında kooperatiflerce inşa edilmiş, sonrasında kat mülkiyetine geçmiş yapılardır. Dolayısıyla bu tip sitelerin arsa tapuları artık kat irtifakına çevrilmiş, daire sahiplerine paylı tapular verilmiştir. Mülkiyet yönünden problem genellikle yoktur. Bazı eski kooperatiflerin arsa paylarında zamanında hatalar yapıldığı ya da iskan almada gecikme yaşadığı bilinse de, günümüzde büyük ölçüde çözülmüştür. Mahallede birkaç hazine parseli ve terk edilmiş kamu alanı (örneğin planlanıp da yapılmamış küçük park alanları) olabilir; belediye buraları değerlendirip satışa çıkarabilmektedir. Hisseli parsel durumu, mahalle kurulmadan önceki eski arazi sahiplerinden kalma birkaç yerde vardı ancak imar uygulaması ile bu çoğu giderildi. Şu an hisseli çok az parsel kalmıştır; onlar da ya boş veya otopark gibi kullanılan yerlerdir. Yapı Stoğu: Mülkiyet açısından önemli bir konu da budur çünkü kentsel dönüşüm potansiyeli barındırır. Manastır Mahallesi’ndeki yapıların önemli kısmı 20-30 yıllık betonarme apartmanlardır. Bir kısmı kooperatif usulü yapıldığından, inşaat kalitesi değişkenlik gösterebilir. Bazı binalar deprem yönetmeliklerine göre değerlendirilip riskli raporu almıştır. Bu binaların sahipleri birleşip müteahhitlerle anlaşarak yeniden yapım planlamaktadır. Dönüşüm sürecinde mülkiyet paylaşımları ve müteahhit payları gibi konular gündeme gelmektedir. Genel olarak, bölgede arsa üretmek zordur çünkü hemen her arsa üzerinde bina var; o nedenle dönüşüm genelde mevcut bina yıkılıp yenisinin yapılması şeklinde olacaktır. Mülkiyetin %100 anlaşması gereken bu süreçler zaman alabilir.

Afet ve Zemin Durumu: Manastır Mahallesi, Gemlik merkezine nazaran zemini daha sağlam olan kayalık bir yamaca kuruludur ancak eğim kaynaklı jeoteknik riskler söz konusudur. Jeoloji raporlarına göre mahalle zemininde üstte dolgu ve ayrışmış toprak, altta ana kaya (şist ve mermer) bulunur gemlikemlak.org. Üstteki gevşek tabaka ince olsa da, inşaat kazıları esnasında şev stabilitesi önem kazanır. Bu nedenle bugüne dek inşaatlarda fore kazıklar, ankrajlar uygulanmıştır. Heyelan riski: Gemlik kuzey yamaçlarında (yani Manastır ve civarı) ufak tefek toprak kaymaları geçmişte kaydedilmiştir gemlikemlak.org. Özellikle 90’larda yol kenarlarında küçük kaymalar olmuş, belediye bunları istinat duvarları ile tutmuştur. Genel bir kütle halinde heyelan yaşanmamıştır; ancak bu durum gelecekte yaşanmayacağı anlamına gelmez diye uyarılmaktadır gemlikemlak.org. Plan notları zaten bu yüzden önlemli alan ilanı yapmıştır. Deprem riski: Fay hattı mahalleye çok yakındır; Gemlik fayının uç noktasına yaklaşık 1 km mesafede bazı yapılar vardır. Bu nedenle Marmara’da olası büyük bir depremde mahalle şiddetli sarsıntı yaşayacaktır. Olumlu olan, zemin sert olduğu için bina devrilmeleri yerine üst katlarda ivmeden dolayı hasar olma ihtimalidir (yumuşak zemin gibi dalgalanma etkisi değil, anlık kuvvetli sarsma). 2006 Gemlik depreminde mahallede bazı binalarda duvar çatlakları oluşmuştur, ancak yıkım olmamıştır. Tsunami riski: Denizden yüksekte olduğu için sel/tsunami tehlikesi yoktur – aksine güvenli bir toplanma alanıdır. Yangın riski: Bölge ormanlık alan kenarına yakın olduğu için yazın orman yangını tehlikesine karşı dikkat edilmektedir; ormanla mahalle arasında yol ve boşluk bırakılmıştır. Afete Hazırlık: Gemlik Belediyesi’nin mikro-bölgeleme haritalarında mahalle çevresi Önlemli Alan, merkez kısımları ise “orta derece uygun alan” olarak işaretlidir. Bu da binalarda radye temel, su yalıtımı, kolon perde bütünlüğü gibi sağlamlaştırıcı önlemlerin gerekliliğini ortaya koyar. Özetle, Manastır Mahallesi afet riskleri yönünden kontrollü bir yapılaşma alanıdır: Deprem büyük risk olsa da zemin sağlam sayılır; heyelan potansiyeli var ama mühendislik ile yönetilebilir.

Yapılaşma Eğilimleri: Manastır Mahallesi, 1990’larda Gemlik’in zemin problemi nedeniyle yukarı doğru genişleme politikasının ürünüdür. O dönemde pek çok kooperatif bu yamaçta arsa alıp bina yaptı. 2000’lerde mahalle büyük ölçüde doldu. Günümüzde yeni yapılaşma, mevcut yapıların yenilenmesi (kentsel dönüşüm) şeklinde olmaktadır. Site ve Apartmanlar: Mahallede “Larus Sitesi”, “Yuvam Evleri”, “Maki Yapı Larus Kuzey” gibi isimlerle anılan modern siteler mevcuttur emlakjet.com. Bunlar genelde müteahhitlerin veya kooperatiflerin yaptığı, birkaç bloku ve ortak sosyal alanı olan yapılardır. Örneğin Maki Yapı’nın Larus projesi, bahçeli, deniz manzaralı tripleks konutlar sunmakta ve sitede havuz, otopark gibi imkanlar bulunmaktadır (ilanlardan görüldüğü üzere). Bu tür projeler, mahalleyi çekici kılan unsurlardır. Müstakil Evler: Mahallede az sayıda eski müstakil ev de bulunur; bunlar mahalle kurulmadan önce orada olan kırsal yapılar ya da sonradan arada kalmış villa tarzı evlerdir. Plan gereği, çoğu zaman bu evlerin etrafı apartmanlarla çevrili kaldığından, uzun vadede bu arsalar da toplanıp apartmana dönüştürülmektedir. Dönüşüm Eğilimi: Son yıllarda birkaç apartman sakinleri anlaşarak binalarını yıkıp yenisini yaptırmıştır. Müteahhitler, daire karşılığı anlaşıp mevcut 30 yıllık binayı yıkıp zemin artı kat avantajıyla (plan biraz daha yoğunluğa izin veriyor olabilir) yeni bina inşa edebiliyor. Bu dönüşüm henüz yaygın değil; Gemlik’teki beş öncelikli dönüşüm mahallesi arasında Manastır yok (daha çok ova kısmındaki mahalleler öncelikli sayıldı) bursadabugun.com. Ancak ilerde riskli yapı raporları artarsa, Manastır da dönüşüm kapsamına alınabilir. Ticari Yapılaşma: Mahalle içinde büyük işyeri yoktur, yalnızca yerel market, bakkal vb. küçük işletmeler vardır. Plan bakımından da burası konut bölgesidir. Sadece ana cadde üzerinde zemin katları dükkanlı apartmanlar vardır. Yeşil Alan: Manastır, yapılaşmış bir mahalle olduğu için fazla boş alan kalmamıştır. Ancak tepe noktasında ve eteklerinde planlanmış park alanları vardır. Tepe kısmında “Manastır Parkı” adıyla bilinen küçük bir seyirlik park bulunur. Yeni sitelerin bir kısmı kendi yeşil alanlarını sağlamıştır.

Piyasa Dinamikleri (Manastır): Manastır Mahallesi, Gemlik’te yüksek gelir grubuna hitap eden bir emlak alt-piyasası oluşturur. Fiyatlar, manzara ve yapı kalitesi nedeniyle ilçenin en yüksek seviyelerindendir. Örneğin Gemlik ortalaması m² 10 bin TL iken, Manastır’daki manzaralı yeni bir dairede m² fiyatı bunun birkaç katı olabilir (20-25 bin TL/m² bandı duyulmaktadır). Emlak ilanlarında Manastır’da 3+1 dairelerin 8-9 milyon TL gibi rakamlardan alıcı beklediği görülür. Villa tipi tripleksler 12-15 milyon TL aralığında listelenebilmektedir emlakjet.com. Talep Profili: Bölge, Gemlik ve Bursa’dan varlıklı kesimlerce rağbet görür. Özellikle Gemlik içinden zenginleşen aileler (iş adamları, doktorlar vb.) Manastır’dan deniz manzaralı bir ev almak ister. Ayrıca dışarıdan (örneğin İstanbul’dan) gelip sakin bir sahil kasabasında lüks ev isteyenler de tercih edebilir. Bu profil nedeniyle talep adedi fazla yüksek değil, ancak nitelikli birkaç alıcı her zaman bulunuyor. Arz Durumu: Mahallede çok sık satılık konut çıkmaz; mevcut oturanlar memnundur, değişim düşünen azdır. Arada bir, özel nedenlerle satılık daire/villa ilanı görülebilir. Arsa arzı neredeyse yok, çünkü boş arsa kalmamıştır. Olan birkaç boş arsa da birilerinin mülkiyetinde bekletiliyor veya otopark gibi kullanılıyor. Dolayısıyla kısa vadede sınırlı ve özel bir piyasa söz konusudur. Likidite: Fiyatlar yüksek olduğu ve alıcı kitlesi dar olduğu için, Manastır’daki bir gayrimenkulün satışı merkezdeki normal bir daireye göre daha uzun sürebilir. Ancak gerçek değeri üzerinden makul fiyatlı bir manzaralı ev her zaman alıcı bulabilir – zira konumu eşsizdir. Kiralık Piyasası: Bölgede kiralık lüks daireler de mevcuttur ancak kira rakamları yüksek olduğundan kiracı bulmak zaman alabilir. Genellikle alıcılar mülk sahibi olmak üzerine odaklanır. Piyasa eğilimi: Son 5 yılda ilçede emlak değerleri artarken, Manastır’daki artış daha da ivmeli oldu; çünkü pandemi döneminde insanlar manzaralı ve ferah evlere yöneldiler. Bu durum mahalledeki fiyatları tetikledi. Emlak uzmanları, Gemlik’te deniz/manzara faktörünün özellikle Kurşunlu, Kumla ve Manastır gibi bölgelerde ciddi prim yaptırdığını belirtmektedir gemlikemlak.org. Neticede Manastır, Gemlik’in en değerli konut segmentlerinden birini temsil eder.

Manastır’da Alıcı ve Satıcı Profili:

• Alıcılar: Oturum amaçlı alıcılar içinde Genellikle Gemlik’te üst düzey pozisyonlarda çalışanlar, sanayici ve iş insanları, doktorlar gibi gelir seviyesi yüksek kişiler Manastır’dan ev alırlar. Ayrıca Bursa merkezde ikamet edip Gemlik’te yazlık gibi kullanmak isteyen varlıklı aileler de manzaralı bir daireyi yazlık sayabilir. Yatırımcı olarak bakanlar ise sınırlıdır; zira buradaki mülklerin kira çarpanı yüksektir (yatırım geri dönüş süresi uzun). Daha çok prestij veya varlık koruma amaçlı alıcılar olabilir. Örneğin İstanbul’da yaşayan biri, ileride değerlenir diye Manastır’dan bir manzaralı ev alıp kiraya verebilir veya boş tutabilir. Bu şekilde uzun vadeli düşünen yatırımcı profili vardır.

• Satıcılar: Bölge sakinlerinin çoğu evlerinde uzun yıllar oturan kişiler. Satıcıya dönüşmeleri genelde ya şehir değiştirme, miras bölüşümü ya da finansal ihtiyaç gibi durumlarda oluyor. Profesyonel satıcılar (müteahhitler) açısından ise, mahallede arsa olmadığı için yeni proje yok denecek kadar az. Ancak mevcut bir binayı anlaşıp yapan müteahhit, yeni dairelerini satıcı konumunda piyasaya sunabilir. Dönüşüm yoluyla piyasaya yeni satılık çıkabilir ileride. Kısacası, satıcılar genel olarak bireysel mülk sahipleridir ve sayıları azdır.