Konum ve Genel Özellikler: Cihatlı Mahallesi, Gemlik ilçe merkezinin kuzeyinde yer alan ve son dönemde büyük konut projeleriyle adını duyuran bir bölgedir. 2014 öncesi köy statüsünden mahalleye dönüşen Cihatlı’nın nüfusu, burada gerçekleştirilen toplu konut projeleriyle hızla artmaktadır. Arazi yapısı olarak Gemlik körfezine göre daha içeride, rakımı yüksek olmayan hafif engebeli bir bölgede konumlanır. Gemlik ilçe merkezine kuş uçuşu çok yakındır (yaklaşık 2-3 km). Cihatlı’nın ön plana çıkmasının temel nedeni, zemin sağlamlığı ve geniş arazi stoğu ile Gemlik’in yeni yerleşim alanı olarak planlanmış olmasıdır. Bölge, Gemlik’in “Kuzey Gelişme Alanı” olarak tanımlanmıştır; deprem riskine karşı nüfusun bir kısmını barındıracak yeni ve modern yerleşim bölgesi kimliği kazanmıştırgemlik.bel.tr.

İmar Planı Durumu: Cihatlı, geçmişte tarım arazileri ve zeytinliklerden oluşurken, 2017 sonrasında kapsamlı imar planlarına kavuşmuştur. Bursa Büyükşehir Belediyesi ve Gemlik Belediyesi iş birliğiyle 1/5000 Nazım İmar Planı’nda Cihatlı bölgesi rezerv yerleşim alanı olarak belirlenmiş; akabinde 1/1000 ölçekli uygulama imar planları etaplar halinde onaylanmıştır. Planlar “Gemlik Kuzey Gelişme Alanı 1. Etap” ve “2. Etap” şeklinde iki kısma ayrılmıştır. 1. Etap planı kapsamında toplu konut projelerinin yapılacağı konut alanları, okul, cami, park gibi donatı alanları ve altyapı alanları düzenlenmiştir. 2. Etap ise daha geniş bir alanı kapsayarak yeni sosyal konut projelerini içermektedir; bu etap planı 2025 yılında revize edilerek onaylanmıştırgemlik.bel.tr. Plan Notları: Cihatlı’daki plan notları özellikle sosyal konut konseptine uygun hükümler içerir. Konut alanlarında E=1.00–1.50 arası yoğunluklarla 4-5 katlı yapılaşma öngörülmüş; zemin katların genelde otopark veya sosyal tesis olarak kullanılması planlanmıştır. Ayrıca zemin emniyeti ile ilgili plan notları oldukça vurguludur: Bölgenin zemini sağlam olsa da inşaatlarda detaylı jeoteknik rapor istenir, fay hattına belirli mesafe sınırı getirilir (Gemlik fayının yüzey faylanması tehlike bölgesi Cihatlı planında da UOA-1.1 olarak boş bırakılmıştır). Afet önceliği nedeniyle plan notlarına Gemlik Belediyesi’nin mikro-bölgeleme etüdü bulguları işlenmiştir – örneğin, eğer Cihatlı sınırlarında heyelan potansiyelli bir yamaç kısım varsa, orası Önlemli Alan statüsüne alınmış ve özel temel önlemi şart koşulmuştur. Bunun dışında plan notlarında TOKİ standartlarına uygun parselasyon ve yapı yaklaşma mesafeleri, yol genişlikleri, yeşil alan oranları belirlenmiştir. Örneğin, konut bloklarının arasına minimum 20 m mesafe bırakılacak şekilde imar düzenlemesi yapılmıştır. Cihatlı’da inşa edilen TOKİ konutları, bu plan notları çerçevesinde hayata geçirilmiştir.

Gelişme Süreci ve İmar Sınırı: Cihatlı’nın bugünkü gelişimi büyük ölçüde kamu eliyle yürütülen projeler sayesinde olmuştur. 2018 yılında “Gemlik’i Deprem Riskinden Arındırma” hedefiyle alınan bir karar kapsamında, merkezdeki riskli binaların tahliyesi için Cihatlı’da sağlam zeminde yeni konut alanları ilan edilmiştirmemleket.com.tryoutube.com. Bu çerçevede, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve Gemlik Belediyesi iş birliğiyle Cihatlı Toplu Konut Projesi başlatılmıştır. İlk etapta 509 konutluk bir modern site inşa edilmiş, 2021 yılında yapımına başlanmış ve 2023’te hak sahiplerine teslim edilmiştircakir.com.trcakir.com.tr. Bu proje kapsamında 1 adet ilkokul ve 1 adet cami de inşa edilmiştircakir.com.tr. Projenin alanı ~77 dönüm olup imar planına uygun olarak tamamen konut bölgesi haline getirilmiştir. Bunu takiben Gemlik Belediyesi iştiraki Gemtaş aracılığıyla 2. etap konutlar (208 konutluk ek proje) başlatılmıştırgemlik.bel.tr. 2025 yılı itibarıyla ise Cumhurbaşkanlığı’nın “Yüzyılın Konut Projesi” kapsamında Cihatlı’da 3000 yeni sosyal konut yapımı kararlaştırılmıştırgemlikemlak.org. Bu dev proje, Bursa genelindeki en büyük konut yatırımlarından biri olup Cihatlı Mahallesi’ni kısa sürede kalabalık bir yerleşim merkezine dönüştürmektedirgemlikemlak.org. Sözü edilen yeni etaplarla birlikte Cihatlı’nın imar planı sınırları epey genişlemiştir. 2022 sonu itibarıyla TOKİ projeleri için belirlenen imar sahası dışında kalan komşu tarla ve zeytinlikler de 2025’te nazım plana ilave kentsel gelişme alanı olarak alınmış ve uygulama planları hazırlanmaya başlanmıştır. Özetle, Cihatlı’nın büyük bölümü artık imar planı kapsamındadır. İmar sınırı dışında çok az alan kalmıştır; kalanlar da genelde tarımsal niteliği yüksek zeytinliklerdir.

Altyapı ve Ulaşım: Cihatlı’ya yapılan konut yatırımlarıyla eş zamanlı olarak altyapı da inşa edilmektedir. Ulaşım: Mahalleye erişim için Gemlik merkezden yeni bir yol açılmıştır. Bu geniş yol sayesinde TOKİ konutlarına ulaşım süresi kısalmıştır. Ayrıca Bursa–İstanbul otoyoluna yakın bir konumdadır; Cihatlı’ya en yakın otoyol bağlantısı Kurşunlu çıkışı ya da Gemlik çıkışı üzerinden sağlanabilir. Bölge içinde imar planına uygun yeni yollar (20-25 m genişlikli bulvarlar ve 10-15 m’lik tali yollar) yapılmıştır. Elektrik şebekesi TEİAŞ tarafından projeler başlamadan döşenmiş, yeni trafo merkezleri kurulmuştur. Su ve kanalizasyon altyapısı BUSKİ tarafından TOKİ alanlarına götürülmüştür; 2023’te ilk etabın su deposu ve atık su hatları tamamlanmıştır. Doğalgaz altyapısı da Bursagaz tarafından 2022’de bölgeye ulaştırılmıştır, böylece yeni konutlar gazlı sisteme kavuşmuştur. Tüm bu altyapı hizmetleri, Gemlik Belediyesi’nin ilgili kurumlarla koordinasyonu sayesinde toplu halde gerçekleştirilmiştir. Sosyal altyapı yönünden, plan dahilinde 12 derslikli ilkokul binası eğitim hizmetine açılmış; 2024-2025’te ikinci bir okul ve aile sağlığı merkezi projeleri de gündeme alınmıştır. Yeşil alan, park ve spor alanları TOKİ sitelerinin içinde planlandığı gibi, mahalle genelinde de büyük bir rekreasyon vadi parkı tasarlanmaktadır (2. etap planında öngörülen vadi içi park). Ulaşım konusunda belki tek eksik toplu taşıma entegrasyonudur; henüz belediye otobüsü güzergâhı tam oluşmamış, ancak konut teslimleri arttıkça yeni hat planlanacaktır.

Mülkiyet ve Arazi Düzeni: Cihatlı projesi öncesi arazi yapısı dağınık hisseli tarla şeklindeydi. Ancak toplu konut projesinin başarılabilmesi için kamulaştırmalar ve şuyulandırma (arazi düzenleme) işlemleri yapıldı. TOKİ’nin 509 konutluk ilk etap projesinde, proje alanı büyük ölçüde Hazine ve belediye mülkiyetindeki arazilerden seçildiği için mülkiyet temini kolay oldu. Özel mülk olan kısımlar da anlaşmalarla kamulaştırıldı. Dolayısıyla, yeni konutların bulunduğu imarlı parseller artık tek mülkiyetli durumdadır (TOKİ, belediye veya kat mülkiyetine geçmiş daire sahipleri). Mahallenin geri kalan kısımlarında ise hâlâ hisseli araziler mevcuttur. Fakat bu arazilerin bir kısmı da Gemlik Belediyesi veya TOKİ tarafından satın alınmaktadır. Ayrıca imar uygulaması (18. madde uygulaması) yapılarak, mülk sahiplerine yeni oluşan imar parsellerinden hisseleri oranında pay verilmesi planlanmıştır. Bu süreç, mülkiyet temizliği açısından zaman alabilir ancak neticede herkesin tapusu güncellenmiş olacaktır. Riskli mülkiyet durumu: Cihatlı’da az da olsa bazı parsellerin üzerinde ipotek, vergi borcu gibi takyidatlar olduğu görülebilir; toplu projeler öncesi bölgede alım-satım hareketi yoğunlaştığı için spekülatif alımlar olmuştur, bunlara dikkat edilmelidir. Genel olarak ise büyük kamu projesi alanı olduğundan mülkiyet sorunları asgari düzeydedir.

Afet ve Zemin Durumu: Cihatlı’nın en büyük avantajı, zemin sağlamlığı ve göreli afet güvenliği olarak ifade edilmektedirgemlikemlak.orggemlikemlak.org. Gemlik ilçe merkezinin alüvyon zeminine karşılık, Cihatlı bölgesi kısmen kaya zemin üzerindedir. Jeolojik incelemelere göre Cihatlı’nın bulunduğu kesimde Kurbandağı formasyonuna ait kumtaşı-kiltaşı tabakaları ve metamorfik kaya birimleri yüzeyde görülürgemlikemlak.org. Bu zemin türü, sert ve taşıma gücü yüksek zemin sınıfındadır. SPT N değerleri, Gemlik ovasına kıyasla çok daha yüksektir (15-20 ve üzeri). Dolayısıyla sıvılaşma riski Cihatlı’da düşüktür. İlçede “zemin açısından en güvenli yamaç bölgelerinden” biri olarak anılmasının sebebi budurbursadabugun.combursadabugun.com. Deprem riski: Aktif fay Cihatlı’nın yaklaşık 3-4 km güneyinden geçtiği için, olası büyük depremde kuvvetli sarsıntı olacaktır fakat yüzey kırığı doğrudan mahalle içinden geçmeyecektir. MTA diri fay haritasında mahalle sınırında bir fay hattı görülmez. Yine de, Gemlik birinci derece deprem bölgesi olduğu için Cihatlı’daki yapılar da en üst deprem mühendisliği standartlarına göre inşa edilmektedir (TOKİ konutları bu standartlara göre yapılmıştır). Heyelan riski: Cihatlı arazisi genel olarak hafif eğimli olup belirgin bir büyük heyelan alanı kaydı yoktur. Ancak kuzeye doğru yükselen yamaçlarda lokal küçük kaymalar olabileceği değerlendirilerek planlamada bu kesimler yeşil alan olarak bırakılmıştır. Gemlik Belediyesi’nin mikro-bölgeleme çalışmasında Cihatlı’nın kuzey üst kısımları önlemli alan kategorisine alınmıştır; bu alanlarda inşaat gerekirse zemin iyileştirmesi uygulanacaktırgemlikemlak.org. Sel riski: Bölgenin içinden geçen önemli bir akarsu yoktur, yalnızca yağmur sularını taşıyan mevsimsel dereler vardır. İmar planında bu dereler yeşil alan/dere koridoru olarak ayrılmış ve gerekli menfezler tasarlanmıştır. Bu sayede taşkın riski minimize edilmiştir. Genel afet durumu itibarıyla Cihatlı, Gemlik’in eski yerleşimine kıyasla çok daha güvenli bir yaşam alanı olarak öne çıkarılmaktadır. Hatta uzmanlar Gemlik merkezindeki 80 bin kişinin riskli ovada yaşadığı, buna karşın yamaç bölgelerin daha güvenli olduğunu vurgulamakta; belediye de dönüşüm çalışmalarını çevredeki bu rezerv alanları kullanarak yapmaktadırbursadabugun.combursadabugun.com.

Yapılaşma Eğilimleri: Cihatlı Mahallesi’nin yapılaşması planlı bir şekilde, büyük ölçekli projeler halinde ilerliyor. Toplu Konut Projeleri: Şu anki mevcut yapı stoğunun %90’ından fazlası TOKİ ve belediye konutlarından oluşuyor. İlk teslim edilen 509 konutluk site, 2+1 ve 3+1 dairelerden oluşan çok katlı apartman blokları şeklinde. Bu sitede modern mimari, asansör, merkezi ısıtma, otopark gibi şehir standartlarında donatılar mevcut. Ardından gelen 208 konutluk 2. etap da benzer şekilde planlandı. 2025’te başlayan 3000 konutluk dev proje ise etaplar halinde 2+1 ve 3+1 dairelerden oluşacak şekilde tasarlandı; içinde çocuk oyun alanları, parklar, spor sahaları, cami, okul, sağlık ocağı gibi tüm donatılar entegre edilecektirgemlikemlak.org. Bu projelerin tamamlanmasıyla Cihatlı’da yepyeni bir şehircilik örneği ortaya çıkacak. Özel Sektör Yapıları: TOKİ projelerinin başarısı ve bölgenin değer kazanması, özel inşaat firmalarının da dikkatini çekmiştirgemlikemlak.org. Bazı müteahhitler, TOKİ alanına komşu parsellerde kendi sitelerini yapmak üzere harekete geçmiştir. Örneğin, az katlı (4-5 kat) ancak geniş daireli lüks apartman blokları projeleri duyurulmaktadır. Yine müstakil yaşam arayanlar için belirli alanlar villa parseli olarak planlanmıştır. Plan notlarında “gelişme konut alanı” olarak tanımlanan bazı yerlerde emsal düşük tutularak müstakil villa sitelerine izin verilecektir. Özellikle manzaraya hakim tepeciklerde bu tür villa projeleri orta vadede gelebilir. Ticari Yapılar: Cihatlı’nın hızla büyüyen nüfusunu desteklemek üzere ticari alanlar da planlanmıştır. Mahalle merkezinde (TOKİ içi) küçük çaplı dükkanlar açılmış durumdadır (bakkal, eczane, fırın vb.). Plan kapsamında ise bir ana cadde üzerinde çarşı/ticaret alanı öngörülmüştür. İleride AVM veya büyük market yatırımları için yer ayrılabilir. Sanayi/Teknoloji: Cihatlı, konut bölgesi olarak planlandığı için sanayi yapısına izin verilmemektedir. Ancak Gemlik Serbest Bölgesi’ne ve Asım Kocabıyık Organize Sanayi Bölgesi’ne araçla 10 dakika mesafede olduğundan, burada yaşayanlar için istihdam yakındadır; bölge bir uydu kent gibi düşünülebilir.

Piyasa Dinamikleri (Cihatlı): Cihatlı, Gemlik’te emlak piyasasının en hareketli olduğu yer haline gelmiştir. Talep tarafı: Bir yanda Gemlik merkezdeki riskli yapılardan çıkan hak sahipleri (kentsel dönüşüm kapsamında hak tanınanlar) Cihatlı’daki konutlara yerleşmektedir. Öte yandan, dışarıdan da yoğun talep vardır; zira yeni ve güvenli konut arayanlar için ilk adreslerden biridir. TOKİ projelerine başvuru sayıları, çıkan konut sayısının katbekat üzerindedir (2022’deki 3000 konutluk proje ilanına Bursa genelinde on binlerce başvuru gelmiştir). “Gemlik TOKİ konutları” aramaları ve başvuruları, Cihatlı’yı bölgenin önemli bir merkezi haline getirmiştirgemlikemlak.org. Yatırımcılar da bölgedeki ilk gelişmeler sonrası buraya yönelmiştir. 2023’e doğru ilk teslimlerin ardından Cihatlı’da konut fiyatları ciddi artış yaşadı; konutunu teslim alan bazı hak sahipleri hemen satmak istediklerinde, alım yapan yatırımcılar sayesinde fiyatlar yükseldi (örneğin 3+1 TOKİ dairesi kuralarla 500 bin TL civarına mal olmuşken, serbest piyasada 2023 sonunda 3-4 milyon TL bandında işlem görmeye başlamıştır). Arsa piyasası açısından ise Cihatlı’da TOKİ dışı alanlarda arsa toplayanlar bulunmaktadır. İmara yeni açılan parsellerden bazıları satışa çıktığında kısa sürede alıcı bulmaktadır. Sonuç olarak talep hem oturumcular hem yatırımcılardan çok güçlüdür. Arz tarafı: Şu anda Cihatlı’da satılık mülk arzı büyük ölçüde ikincil piyasadan gelmektedir. TOKİ konutları ilk elde hak sahiplerine verildiği için, satışlar onların elinden çıkarak gerçekleşiyor. Bunun dışında Gemlik Belediyesi de Gemtaş vasıtasıyla bazı etaplarda sınırlı sayıda konutu satışa sunuyor (örneğin Gemtaş’ın yaptığı 3. etap konutlarının bir kısmı halka satıldı). Arsa arzı ise henüz kısıtlı; imar uygulaması tam bitmediği için müstakil tapulu yeni parseller oluşma aşamasında. Yine de yerel emlakçılar aracılığıyla bazı hisseli büyük arazilerin satış ilanları görülmeye başlanmıştır. Fiyatlar: Bölge, Gemlik ortalamasının üzerinde prim yapmaktadır. Yeni ve güvenli konut olması sebebiyle Cihatlı TOKİ daireleri, Gemlik merkezdeki eski dairelerden pahalıya satılmaktadır. Örneğin 2025 başı itibarıyla Cihatlı’da 3+1 daireler 3,5-4 milyon TL aralığında teklif görürken, Gemlik merkezde benzer büyüklükte eski bir daire 2-3 milyon TL düzeyindedir. Arsa fiyatları da keza yüksek birim fiyatlıdır; çünkü imarlı arsa çok az sayıdadır. Emlak analizlerinde, Gemlik’te imarlı arsa ortalamaları içinde Cihatlı ismen geçmese de, Kuzey Gelişme Alanı olarak piyasanın yeni değer merkezi olduğu vurgulanır.